【以案释法】临时提出退租，能否要求退还剩余租金及押金？

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【以案释法】临时提出退租，能否要求退还剩余租金及押金？

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澎湃

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在房屋租赁过程中，提前退租是否能要求退还剩余租金及押金？承租期间造成屋内设施损坏又该如何处理？本文通过一个具体案例，结合《中华人民共和国民法典》的相关条款，为您详细解析。

案情简介

汤某与房东张某签订了一份《房屋租赁合同》，约定张某将其房屋出租给汤某居住，租期一年，押一付三。租期结束后，双方未重新签订合同，默认继续租赁关系。汤某于租金到期前5日提出退租并搬离，要求张某退还剩余5天的租金及押金，被张某拒绝，且张某认为汤某在租赁期间造成屋内设施毁损，要求汤某赔偿，双方因此产生纠纷。

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法律分析

A.汤某可以随时提出解约吗？

汤某与张某租赁期限届满后，汤某继续使用租赁物，张某未提出异议，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方，否则要赔偿张某房屋空置期间的一定损失。为避免类似情况产生不必要的纠纷，建议在房屋租赁合同中注明“提前一个月通知对方，可以解除合同”等解除权条款。

《中华人民共和国民法典》相关规定：

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

B.汤某租赁期间屋内设施毁损应如何处理？

第一，承租人应当按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，如未按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人有权请求赔偿损失，在承租人交还租赁物时，出租方有权对租赁物进行检查，有权对租赁物受到的损失要求承租人赔偿。

第二，应区分合理及不合理使用造成的损耗。合理损耗的重点在于“耗”，但不直接影响物品的使用价值。比如，房屋使用时间较长后经常出现的马桶故障、沙发老化、木地板老化等，并非由于承租人使用不当或者故意损坏造成，属于日常生活使用造成的合理损耗，通常不需要对此进行赔偿。不合理损耗的重点在于“损”，直接导致物品无法正常使用或者影响其使用价值。例如用坚硬物砸玻璃导致玻璃破裂、忘带钥匙把门砸开、不合理使用电器导致电器损坏等，均可以理解为“未合理使用”或者“未按照租赁物的性质”使用，通常承租人应当予以赔偿。

第三，应当对举证责任进行合理划分，并由举证不能的一方承担相应责任。出租人应举证证明承租人不当使用造成租赁物损耗，承租人应举证证明系合理使用租赁物造成的正常损耗，否则可能承担赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》相关规定：

第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
第七百零九条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
第七百一十四条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

判决结果

对于提前退租的问题，原告汤某仅提前5日通知退租，未能履行合理的通知义务，对被告张某房屋空置期间的租金损失应予以赔偿，故包河法院酌定汤某赔偿张某1个月的房屋空置期间租金损失。关于房屋设施损坏等问题，系汤某未按照合理方式使用所致，故包河法院酌定原告汤某赔偿被告张某100元房屋设施损坏费用。原告主张退还全部剩余租金及押金，包河法院不予支持。综上所述，扣除房屋空置期间租金损失及房屋设施损坏赔偿费用，被告张某应退还原告剩余款项。