物业费与违约金能否相抵？空置房是否需要缴纳物业管理费？

物业费与违约金能否相抵？空置房是否需要缴纳物业管理费？

在物业管理中，业主常常会遇到两个问题：一是物业费与开发商的违约金是否可以相互抵销；二是空置房是否需要缴纳物业管理费。这些问题不仅关系到业主的切身利益，也涉及到法律的适用和解释。

物业费与违约金能否相抵？

根据《合同法》第99条的规定，当事人互负到期债务，且债务的标的物种类、品质相同的，可以进行债务抵销。但是，物业费和违约金虽然在标的物种类、品质上相同，但由于涉及不同的法律关系主体，因此不能直接相抵。

虽然直接抵销不可行，但可以通过债务转移的方式处理。根据《合同法》第84条，债务人可以将债务全部或部分转移给第三人，但需要经过债权人同意。因此，开发商将延期交房的违约金债务转移给物业公司承担（即折抵一定时期的物业管理费），需要经过业主（债权人）和物业公司（债务受让人）的同意。三方最好签订债务转移协议，以避免后续纠纷。

需要注意的是，折抵的物业费期限不能超过一年。相关规定禁止物业公司一次性收取一年以上的物业费，而开发商以延期交房的违约金抵销一年以上物业费，实际上等同于变相收取一年以上的物业费，这是违法的。

空置房是否需要缴纳物业管理费？

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主仍负连带交纳责任。

对于已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用应由建设单位交纳。如果业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

综上所述，在物业管理区域内，只要是已建成的房产，不论是否已经出售，是否入住，均应由产权人（售前为开发商，售后为业主）按规定缴纳物业管理费用。办理房屋权属登记收费为政府行政事业收费，物业管理收费为企业服务性收费，两者无连带关系。