外墙漏水，业主可以拒交物业费吗？
外墙漏水，业主可以拒交物业费吗？
当房屋外墙出现漏水问题时，很多业主会考虑是否可以通过拒交物业费来维权。这种做法是否合理？本文将从物业的责任与义务、物业费的缴纳与拒交条件、业主的合法维权途径等多个方面进行详细分析，并通过相关案例说明具体法律问题。
物业的责任与义务
根据相关规定，物业公司有维修外墙的责任。在房屋保修期内，开发商负责维修外墙问题；而保修期过后，物业公司则承担维修责任。因此，当外墙出现漏水问题时，业主应首先与物业沟通，要求其履行维修义务。
物业费的缴纳与拒交条件
物业费的缴纳：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。这是业主与物业公司之间物业服务合同的基本内容，也是业主作为小区成员应当履行的基本义务。
拒交物业费的条件：虽然业主有权对物业公司的服务提出质疑或投诉，但在没有充分法律依据或合同约定的情况下，业主不能随意拒交物业费。根据《中华人民共和国民法典》及相关法规，拒交物业费通常是违反物业服务合同及相关法律规定的行为。
业主的合法维权途径
当外墙漏水问题得不到解决时，业主应当通过合法途径维护自己的权益，而不是直接拒交物业费。以下是一些建议的维权途径：
与物业公司协商：业主可以尝试与物业公司进行友好协商，要求其尽快解决外墙漏水问题，并明确维修时间和方案。
向业主委员会反映：业主委员会是业主的代表机构，可以代表业主与物业公司进行谈判或协商。业主可以向业主委员会反映问题，并寻求其帮助和支持。
向相关行政主管部门投诉：如果物业公司未能履行维修义务或服务质量存在严重问题，业主可以向住建部门、物价管理部门等投诉举报。这些部门将对物业公司的行为进行调查和处理。
提起法律诉讼：在协商无果且证据充分的情况下，业主可以向人民法院提起诉讼要求物业公司承担相应的法律责任。但需要注意的是，诉讼过程可能较为复杂且耗时较长，因此业主在决定提起诉讼前应充分考虑各种因素。
相关案例
案例一
基本案情：小区顶层露台漏水造成楼下业主财产损失，楼下业主陈某将顶层业主宣某和某物业管理公司诉至法院，要求赔偿相应损失。诉讼中查明，露台并非顶层业主宣某所有，且漏水原因是露台下水管被杂物堵塞。
裁判结果：法院认为，宣某不是露台的所有权人，没有法定的维护、清扫义务。而物业管理公司对小区建筑物的公共部分有管理、维护的义务，应当熟知自己管理中的物业情况，并预防可能发生的泄漏风险。由于物业管理公司没有及时处理露台杂物，存在过失，故对陈某有证据证明的合理损失应予赔偿。
要点提示：对于业主共有部分（如露台、外墙等），物业服务人负有法定的维护义务。如果因物业服务人的过失导致业主财产损失，物业服务人应承担相应的赔偿责任。
案例二
基本案情：业主倪某以某物业公司未能及时启用专项维修基金对住宅防水工程、外墙渗透等共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造，导致其居住房屋漏水为由，主张物业公司承担法律责任。诉讼中，由于漏水原因无法鉴定，且倪某自建的阳光房并未拆除，法院认为无法确定渗水原因及是否需要启用公用维修基金进行维修。
裁判结果：法院认为，物业服务人申请启动公共维修基金需要一定条件和程序。在现有证据情况下，无法证明物业公司未履行启动公共维修基金的义务或未履行物业服务人义务，故驳回倪某的诉讼请求。
要点提示：住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。物业服务人应根据维修和更新、改造项目提出使用建议，但需要满足一定条件和程序。业主不能仅凭房屋漏水就主张物业公司未履行义务。
案例三
基本案情：某小区业主吴某以其房屋墙体开裂、屋顶漏水为由，请求A物业服务公司进行处理，但A物业服务公司认为并不属于物业服务范围，未予处理。吴某以此为由拒绝向A物业服务公司交纳物业服务费。
裁判结果：法院判决吴某向A物业服务公司支付物业服务费及相应违约金。法院认为，对于业主专有部分房屋质量出现问题，物业服务公司应负有协调和紧急处理之责任，但纠纷本身是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人侵权纠纷。业主不能以专用部分房屋质量问题拒交物业服务费。
要点提示：业主专有部分房屋质量问题的维修义务由建设单位（开发商）或侵权人承担。物业服务公司应履行协调和紧急处理的责任，但业主不能以此为由拒交物业费。
本文原文来自澎湃新闻