一文读懂第四代住宅：政策护航、创新实践与未来趋势全解析
一文读懂第四代住宅：政策护航、创新实践与未来趋势全解析
近年来，国家大力推行“好房子”政策，旨在满足人民群众对高品质居住的需求。政策强调“安全、舒适、绿色、智慧”的核心理念，推动住宅从单纯的居住功能向多功能、智能化、生态化转变。这种政策导向不仅反映了社会对居住品质的更高要求，也为第四代住宅的发展提供了政策支持和市场机遇。
政策护航第四代住宅创新：国家标准引领，地方细则跟进
目前，在第四代住宅建设标准方面，国家层面已于2021年10月由中国工程建设标准化协会发布并实施了《城市森林花园住宅设计标准》（T∕CECS855-2021）。
根据《城市森林花园住宅设计标准》，第四代住宅，即城市森林花园住宅，为“以每户拥有面积不小于套内建筑面积的40％、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅”。
城市森林花园住宅主要分为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。它们具有以下显著特征：
- 空中户属庭院住宅：每套均具有户属空中花园的独栋住宅，简称空中庭院住宅。
- 空中共享园林住宅：由多栋空中户属庭院住宅，通过空中共享平台连接的住宅，简称空 中园林住宅。
随后，在全国范围内，各地政府也紧随其后陆续出台了相关文件，因地制宜制定符合地方特色的第四代住宅建设标准和管理规范，例如：
- 2023年7月，重庆发布《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》；
- 2023年10月，襄阳发布《关于开展城市森林花园建筑（第四代建筑）试点工作的通知》；
- 2023年12月，武汉发布《关于推进新型住宅设计创新工作的通知》；
- 2024年1月，厦门市印发《厦门市立体生态住宅项目规划管控要求的通知》；
- 2024年4月，贵阳发布《贵阳市森林花园住宅管控要求》（征求意见稿）；
- 2024年6月，合肥发布《关于开展立体生态住宅规划建设试点工作的通知（试行）》；
- 2024年12月，郑州市印发《郑州市城市规划管理技术规定》（以下简称“《技术规定》”），首次提出立体绿化阳台的住宅设置要求。
“好房子”引领第四代住宅发展，绿色和智慧生活的融合实践
第四代住宅作为“好房子”政策的实践载体之一，通过创新的设计理念和技术手段，将绿色生态与居住功能完美结合，成为未来住宅发展的一种重要选择。它集合了四合院、空中庭院、垂直绿化等元素，将绿色生态融入高层建筑，实现了“户户有庭院、层层有街巷”的居住体验，其核心特征体现在以下几个方面：
- 垂直花园体系：第四代住宅最显著的特征是垂直花园的引入。通过在建筑中设置空中庭院和绿化平台，实现了绿化的立体化布局。
调研数据显示，超过34.2%的购房者将“附近公园或绿地”列为选房时的重要考虑因素（数据详见《好房子必备哪些要素？上千购房者投票：安全是底线，舒适是刚需》），而垂直花园正是对这一需求的直接回应。
不过对于室内绿化平台面积，很多城市已经出台具体的政策规定。例如重庆市、内江市做了明确的面积规定，不大于50㎡；安顺市对每个户内绿化面积规定不小于36㎡；襄阳市和济南市则是对其按套内面积比例做了规定。除此之外，内江市和襄阳市还对户内绿化平台的数量做了约束，仅能设置1处，且普通阳台也仅能设置1处。
部分地区明确了户内绿化平台占套内面积的比例不大于40%，广州市对这一比例有降低，为20%，苏州市则是将占比按整层面积的12%考量。
- 功能一体化设计：第四代住宅采用LDKBG（客厅、餐厅、厨房、阳台、花园）一体化设计，打破传统住宅的功能分区，将生活空间与自然景观融为一体。这种设计不仅扩大了居住空间的视觉体验，还提升了生活的便利性和舒适性。
调研数据显示，61.6%的购房者将“居住舒适度”作为选房时的核心标准（数据详见《好房子必备哪些要素？上千购房者投票：安全是底线，舒适是刚需》），而第四代住宅正是对舒适居住的最佳诠释。
在这方面部分地方政府也有出台政策引导，例如：漳州在2024年1月发布的《“城市森林花园住宅”项目规划管控要求（试行）》，其中明确“空间高度不应低于 2 个住宅标准层高（不低于 5.8米）”“户属空中花园应设置在主体结构外且为开敞式设计，无围护墙且有围护设施，外挑尺寸应大于3 米且小于 4 米”“户属空中花园平台外挑尺寸大于1.8米的部分不计入容积率。”等规定。
北京在2025年2月出台的《高品质商品住宅设计导则》文件中，强调突破传统设计规则，允许架空层、风雨连廊不计容（内容详见《北京“好房子”新规亮相：八大维度升级平原多点地区住宅品质》）。
生态性与环保性：第四代住宅强调绿色低碳的设计理念，通过屋顶绿化、雨水收集系统、节能门窗等措施，降低建筑的能耗和碳排放。同时，垂直花园体系还能改善城市的微气候，提升整体的环境质量。
智慧科技的应用：第四代住宅融合了智能家居、高效能源管理系统等科技手段，提升了居住的便利性和舒适度。例如，全屋智能控制系统可以实现安全监控、灯光、空调、窗帘的远程控制，打造智慧化的居住体验。
调研数据显示，有33.6%的购房者对“家庭安全监控与报警”功能表示关注，而第四代住宅的智能安防系统能够充分满足这一需求。
国内“第四代住宅”实践：市场需求驱动政策共振
近年来，随着人们对居住品质需求的不断提升，第四代住宅逐渐成为市场关注的焦点。这些项目不仅满足了购房者对舒适度、绿色生态的期待，更通过创新的设计理念，为城市生活带来了全新的可能性。
在众多项目中，成都·七一国际广场凭借其独特的设计和生态理念，成为国内第四代住宅最早的代表项目。
成都·七一国际广场：城市森林花园的典范
作为国内首个落地的第四代住宅项目，成都·七一国际广场在城市森林花园的设计上具有先驱性意义。项目于2018年建成，每户均配备 60-100㎡ 两层通高的空中花园，将绿色生态延伸至高层住宅。通过巧妙的错层空间设计，不仅保证了每户的隐私，还让家家户户在空中都拥有一座三面环景的绿化庭院。
项目的空中花园进深超过4米，种植了 20 多种植物，整体绿化覆盖率超过项目占地面积的 100%，将建筑还原为一座立体的公园 。这种设计不仅满足了购房者对“充足的自然采光与通风”的需求（占比 40.29%），还通过绿色生态提升了居住舒适度，获得了国家住建部专家的高度认可。
除了成都·七一国际广场，国内还有其他优秀的第四代住宅项目，这些项目通过绿色生态与智慧科技的结合，为住户提供了更高品质的居住体验。
例如，岳阳南湖天著项目通过 L 型咬合设计，打造了环幕式无界花园，让每一户都能享受一线湖景资源 。而福州国贸天琴湾则以生态绿化系统为核心，通过错位排布的建筑设计，为住户提供了江景与花园的双重景观体验。
从成都·七一国际广场到其他第四代住宅项目，这些案例不仅展现了绿色生态建筑的魅力，也为未来城市“好房子”的发展提供了新的借鉴方向。