懂行人预测中国未来5年楼市走向，出现这3种结果，或是大概率事件
懂行人预测中国未来5年楼市走向，出现这3种结果，或是大概率事件
近日，中银证券首席经济学家、北大国发院教授徐高关于未来房价上涨压力的言论引发热议。他指出，与2021年高峰期相比，房地产在建面积减少一半，新开工面积减少2/3，未来的住房供应将是非常紧张。然而，这一观点与当前市场表现似乎存在矛盾。本文将从住房供应、住房需求和住房政策三个维度，深入分析中国未来5年楼市走向。
住房供应：土地出让面积持续下滑
根据诸葛找房数据显示，2023年上半年全国土地出让面积下降37%，下半年虽然数据还没出来，但从300城土拍表现看，土拍市场进一步下滑，虽然整体出让面积不及徐教授说的下降2/3，但50%左右还是有的。但我们知道，2022年时，全国土地出让面积同比2021年也下降了50%以上，按照6个月1年的首开周期，不是应该影响2023年的市场供应吗？结果都看到了，不但没影响，今年的市场反而不如2022年了，这是何故？原因就在下面的第2点。
住房需求：市场回归理性
开篇徐教授虽然运用了经济学上的供需理论，但他实际只谈到了供应，而把需撇在一边，他的结果如果能应验的话，那2023年以及未来的购房需求应该保持以往年份的水平才对。但很显然，实际需求出现了明显下降：
根据中指的数据显示，2022年一、二、三线城市的新房成交面积分别下降了23.6、38.6、34.8，而2023年又比2022年成交面积下降了30%。看到没有，土地出让面积明显下降，市场并没有因为住房供应减少而出现供需失衡的情况，反倒是新房库存进一步提高，达到了6.4亿平米，比2022年还高出1.1平米，增幅达到20.7%。
这其实就说明了一个问题，供应虽然明显减少，但需求比供应下降得更快。说明2021年楼市成交18亿平米的市场不是正常市场，带有投机炒作成分，2022年和2023年，市场需求终于逐步回归正常了。2022年降至13.5亿平米，2023年1-10月为9.2亿平米，全面估计就在11亿平米之内，这符合业内的预计，未来5年，商品房成交面积就在10-12亿平米。这才是回顾房住不炒后的正常市场需求。因此，用过去的成交面积来推导未来的住房供需，犯了经验主义错误。
住房政策：坚持房住不炒
住房，作为衣食住行的重要一环，关系国计民生，没有哪个国家不重视住房政策的。所以，研究楼市，一定要看有关楼市的政策走向。过去就不说了，现在及未来，国家对住房的定调包括两项，一是房住不炒；二是促进房地产市场健康平稳发展。不知道大家有没有注意到一个问题，现在很多城市都在放松购房需求端，什么发放购房补贴、提高公积金贷款额度、降低首套房贷利率等等，唯独对二套房首付比例、二套以上住房利率还是实行比较严苛的差别化信贷，目的很明确，不支持炒多套房，想必未来市场再怎么不好，其放松力度也会有限。
健康平稳发展，市场热了就要抑制，冷了就会拉拉，我们在过去二十多年时间里积累了丰富的管控经验，今后很难出现像过去那种一飞冲天，当然，也不会让市场自由落体，凡事追求一个稳妥。你看，今年的市场下滑较明显，国家注意到后，今年楼市优化政策频次就超过了千次，而且已经在从土地市场、商品房供应、给开发商提供流动性、购房需求端刺激等全方位支持，目标同样是明确的，要把市场拉回正常状态。
未来5年楼市走向预测
基于以上分析，可以预测未来5年楼市可能出现以下三种结果：
房地产需求中枢下移至平衡状态：随着人口老龄化加剧和出生率下降，住房需求将明显下滑。即便楼市回暖，需求回暖幅度也有限，预计在10%-15%左右。
更多房子失去金融属性：国家大力发展保障房，将分流部分商品房需求。未来，一些老旧、品质不高的房子可能只能作为租赁用途，难以转卖。
好房子成为有钱人的专属：改善需求持续增加，大面积高品质住房交易量逆势增长。国家政策支持高品质住房建设，这类房子将主要面向高收入群体。
这三种结果反映了未来楼市的分化趋势：一方面，普通住房需求将趋于稳定甚至萎缩；另一方面，高品质住房需求将持续增长。这种分化将深刻影响未来房地产市场的格局。