2024年南京房地产市场深度分析报告
2024年南京房地产市场深度分析报告
2024年，南京市房地产市场在政策调控和市场需求的双重影响下，呈现出明显的分化态势。新建商品住宅市场成交量显著下降，而二手住宅市场通过"以价换量"策略实现了成交量的增长。土地市场持续低迷，商业和办公市场也面临较大挑战。本文将从政策环境、土地市场、住宅市场、商业市场和办公市场等多个维度，全面解析2024年南京房地产市场的运行状况和发展趋势。
房地产相关政策
购房税费政策
2024年11月15日，南京市财政局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
购房补贴政策
鼓楼区购房补贴政策
给予购房人购房合同总价款1%的购房补助。其中：单套建筑面积在144㎡(含)以下的，最高补助20000元，单套建筑面积在144㎡(不含)以上的，最高补助40000元。江宁区购房补贴政策
支持人才安居
对本科学历人员，在江宁区内购买新建商品住宅的，给予购房款0.5%的购房补助；在江宁区内购买竞配建住宅的，再一次性给予10万元购房补助，并额外给予价值5万元的购车抵用券。
对研究生及以上学历人员，在江宁区内购买新建商品住宅的，给予购房款1%的购房补助；在江宁区内购买竞配建住宅的，再一次性给予20万元购房补助，并额外给予价值5万元的购车抵用券。优化惠企安居
对江宁区内非“四上企业”并在业的企业（教育、卫健系统参照执行）工作的员工，在江宁区内购买新建商品住宅、竞配建住宅的，给予购房款0.5%的购房补助。
对江宁区内“四上企业”工作的员工，在江宁区内购买新建商品住宅、竞配建住宅的，给予购房款1%的购房补助。
房票安置政策
根据《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》（宁规划资源发〔2023〕118号）的规定，进一步满足被征收人多元化安置需求，缩短安置过渡周期。
贷款政策
2024年9月29日，南京市发展和改革委员会发布《南京市巩固增强经济回升向好态势若干政策措施》，落实存量房贷利率调整、首付款比例调整等支持政策，房地联动促进市场稳定。深化住房消费“以旧换新”，探索为“以旧换新”购房者提供存量房贷款转至新房等金融支持。
落户政策
2024年5月11日，南京市公安局发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》，深化南京市户籍制度改革，有序推进以经常居住地登记户口制度。进一步放宽落户条件，在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。
公积金政策
2024年7月5日，南京住房公积金管理中心发布《关于实施存量住房“以旧换新”活动住房公积金配套措施的通知》，进一步发挥住房公积金制度保障作用，支持住房公积金缴存职工参与“以旧换新”活动，更好满足缴存职工改善性住房需求。
土地市场状况
土地供应情况
据克尔瑞数据统计，2024年南京市共供应各类用地327宗，同比上升3.81%；供地总面积为10,370,664平方米，同比下降6.94%；供应总规划建筑面积为20,380,901平方米，同比下降11.99%。
从供地类型来看，2024年南京市土地供应量占比最大为工业用地，占比44.04%，其次为纯住宅用地，占比36.70%。
土地成交情况
据克尔瑞数据统计，2024年南京市共成交各类用地325宗，同比上升2.2%；成交总面积为10,434,005平方米，同比下降3.38%；成交总规划建筑面积为20,389,471平方米，同比下降9.63%；成交总价为7,176,965万元，同比下降40.48%。
从成交类型来看，2024年南京市土地成交量占比最大为工业用地，占比44.92%，其次为纯住宅用地，占比36.31%。
土地市场状况小结
总体而言，2024年南京市的土地市场持续呈现低迷态势，降低容积率和缩减供应量成为主要趋势，大部分地块以底价成交。政策调控、市场需求以及区域发展等因素将继续对土地市场的供需关系和价格走势产生影响。
住宅房地产市场状况
新建商品住宅市场状况
- 供应情况
2024年南京市新建商品住宅供应面积2,958,776平方米，同比下降44.77%；供应套数为22,639套，同比下降47.72%。
从供应面积来看，2024年南京市新建商品住宅区域供应面积最大为江宁区，供应面积为565,814平方米，其次为浦口区，供应面积为417,183平方米。
- 成交情况
2024年南京市新建商品住宅成交面积4,330,883平方米，同比下降29.9%；成交均价为28,966元/平方米，同比下降0.84%；成交套数为34,845套，同比下降31.35%；套均价为3,600,226元/套，同比上升1.26%。
从成交面积来看，2024年南京市新建商品住宅区域成交面积最大为江宁区，成交面积为832,274平方米，其次为浦口区，成交面积为670,516平方米。
从成交均价来看，2024年南京市新建商品住宅区域成交均价最高为建邺区，成交均价为60,967元/平方米，其次为秦淮区，成交均价为46,005元/平方米。
二手住宅市场状况
2024年南京市二手住宅成交面积8,962,943平方米，同比上升1.68%；成交均价为23,632元/平方米，同比下降16.14%；成交套数为97,702套，同比上升1.58%；套均价为2,167,951元/套，同比下降16.06%。
从成交面积来看，2024年南京市二手住宅区域成交面积最大为江宁区，成交面积为1,781,203平方米，其次为浦口区，成交面积为1,495,348平方米。
从成交均价来看，2024年南京市二手住宅区域成交均价最高为建邺区，成交均价为38,436元/平方米，其次为鼓楼区，成交均价为36,526元/平方米。
住宅房地产市场状况小结
2024年，南京市新建商品住宅的成交量相较于2023年出现了显著下降，而二手住宅市场通过“以价换量”的实现了成交量的增长。这一市场现象主要归因于二手住宅周边配套设施的成熟度较高，尽管其成新率较低，但这也意味着存在较大的议价空间，使得二手住宅的性价比更高，更贴合当前购房者的购买需求，从而使其相较于新建商品住宅更具吸引力。
商业房地产市场状况
新建商业市场状况
- 供应情况
2024年南京市新建商业供应面积303,825平方米，同比下降24.58%；供应套数为2,091套，同比下降40.78%。
从供应面积来看，2024年南京市新建商品商业区域供应面积最大为江宁区，供应面积为49,216平方米，其次为浦口区，供应面积为47,198平方米。
- 成交情况
2024年南京市新建商品商业成交面积473,538平方米，同比下降11.76%；成交均价为22,721元/平方米，同比上升4.68%；成交套数为3,525套，同比下降18.69%；套均价为3,052,308元/套，同比上升13.6%。
从成交面积来看，2024年南京市新建商品商业区域成交面积最大为浦口区，成交面积为81,545平方米，其次为江宁区，成交面积为80,169平方米。
从成交均价来看，2024年南京市新建商品商业区域成交均价最高为玄武区，成交均价为31,600元/平方米，其次为鼓楼区，成交均价为31,490元/平方米。
商业房地产市场状况小结
2024年，南京市商业房地产的成交面积相较于2023年出现了明显的下降，然而商业成交的平均价格却呈现出上升趋势。这一现象主要归因于整体市场环境的影响，其中性价比不高的商业物业难以达成交易，从而导致了成交面积的减少。
办公房地产市场状况
新建办公市场状况
- 供应情况
2024年南京市新建商品办公供应面积331,940平方米，同比下降56.43%；供应套数为964套，同比下降66.48%。
从供应面积来看，2024年南京市新建商品办公区域供应面积最大为江宁区，供应面积为118,485平方米，其次为鼓楼区，供应面积为102,029平方米。
- 成交情况
2024年南京市新建商品办公成交面积397,605平方米，同比下降26.94%；成交均价为14,328元/平方米，同比下降1.1%；成交套数为3,425套，同比下降24.38%；套均价为1,663,362元/套，同比下降4.45%。
从成交面积来看，2024年南京市新建商品办公区域成交面积最大为江宁区，成交面积为87,779平方米，其次为建邺区，成交面积为64,136平方米。
从成交均价来看，2024年南京市新建商品办公区域成交均价最高为秦淮区，成交均价为18,057元/平方米，其次为建邺区，成交均价为16,868元/平方米。
二手办公市场状况
2024年南京市二手办公成交面积37,125平方米，同比下降11.62%；成交均价为22,933元/平方米，同比下降16.65%；成交套数为719套，同比下降10.57%；套均价为1,184,150元/套，同比下降17.63%。
从成交面积来看，2024年南京市二手办公区域成交面积最大为鼓楼区，成交面积为13,655 平方米，其次为浦口区，成交面积为13,565平方米。
从成交均价来看，2024年南京市二手办公区域成交均价最高为玄武区，成交均价为48,573元/平方米，其次为鼓楼区，成交均价为37,384元/平方米。
办公房地产市场状况小结
2024年，南京市的办公房地产市场，无论是新建商品办公还是二手办公，其成交面积和成交均价相较于2023年均呈现出显著的下降趋势，尤其是新建商品办公的下降幅度更为显著。这一现象的主要成因在于办公房地产市场仍旧处于波动和复苏的阶段，市场空置率持续处于较高水平，这导致了投资者对办公房地产市场的信心不足，进而使得整个办公房地产市场持续呈现下滑态势。
总结与展望
2024年，南京市房地产市场继续以稳定市场、促进需求为主旋律。南京市陆续推出降低首付比例、降低贷款利率、全面取消限购等政策，但这些政策的长期效果似乎有限，未能有效提振市场信心。因此，未来市场的复苏可能需要更长时间的政策支持和市场调整。
展望2025年，南京市将继续以提升居民购房信心和优化供需结构为总基调，信贷和公积金政策也将持续保持宽松态势，以减轻购房者的资金压力，激发刚性和改善性需求的入市积极性。预计到2025年，南京市房地产市场将逐步实现稳定，并呈现缓慢上升的趋势。