内部收益率（IRR）详解：计算方法、应用场景及局限性
内部收益率（IRR）详解：计算方法、应用场景及局限性
内部收益率（IRR）是投资分析中的核心指标，能够为投资决策提供有价值的洞察。本文将详细介绍IRR的分析方法及其在商业房地产和私募股权中的应用，并通过Excel模板演示如何计算IRR。
如何分析商业房地产中的IRR
在商业房地产（CRE）行业，对物业投资的目标IRR通常设定在15%到20%之间。与私募股权行业相比，商业房地产的投资策略更加多样化，因为涉及的是购买办公楼等物业，而不是公司。然而，两个行业在融资购买价格时都依赖杠杆。
在商业房地产行业，持有期通常持续5到10年，而私募股权行业的标准持有期为3到8年。但是，IRR指标在两个行业中都是衡量基金表现的最常用基准指标，也是影响公司从现有和新有限合伙人（LPs）那里筹集资本能力的重要因素。
Excel XIRR与IRR函数的区别
Excel的XIRR函数比IRR函数更灵活，因为它不受年度期间的限制。在XIRR中，假设每日复利，返回有效年利率。而对于IRR函数，假设现金流是等间隔的，返回利率。
- XIRR函数：
=XIRR(values, dates, [guess]) - IRR函数：
=IRR(values, [guess])
XIRR函数可以处理更复杂的场景，需要考虑每个现金流的时机（即多个现金流的波动性），而IRR函数则隐含地假设每个月份之间精确间隔12个月。
什么会导致IRR增加或减少？
以下因素是驱动内部收益率（IRR）的主要贡献者：
正面IRR杠杆 | 负面IRR杠杆 |
|---|---|
提前提取退出收益（如红利再资本化、监控费） | 延迟收到退出收益（如因缺乏有兴趣的买家而延迟销售） |
由于收入和EBITDA增长而增加的自由现金流 | 自由现金流（FCFs）和利润率减少 |
多重扩张（即以高于进入倍数的倍数退出） | 多重收缩（即退出倍数低于购买倍数） |
无论哪种情况，内部收益率（IRR）和倍数（MoM）都是同一拼图的不同部分，每个都有其各自的局限性。当然，投资增长的幅度很重要，但实现增长的速度同样重要。
IRR的局限性
内部收益率（IRR）不能单独用于做出投资决策，就像大多数财务指标一样。
- 现金流时间敏感性：IRR指标是不完美的，不能作为独立的衡量标准，因为它对现金流的时间非常敏感。因此，在某些情况下，IRR可能会误导性地显示回报，特别是在大量现金流量提前收到的情况下。
- 较短的持有期：从投资中隐含的IRR可能非常高，但可能源于较短的持有期，这导致回报被人为夸大，如果持有期假设延长，这种回报可能无法持续。
- 红利再资本化：如果私募股权公司在杠杆收购（LBO）后不久向自己发放红利，即红利再资本化（或简称“再资本化”），即使倍数（MoM）没有达到所需的回报门槛，该支付也会增加基金的IRR，这可能导致IRR具有潜在的误导性。
IRR计算器——Excel模板
我们将通过一个建模练习来演示如何计算IRR，你可以通过填写下面的表格来访问这个模板。
1. LBO模型的初始假设
假设一家私募股权基金在2022年（第0年）投资了8500万美元。
- 第0年 = -8500万美元现金流出
- 由于投资代表现金流出，我们需要在Excel中为该数字添加一个负号。
2. 现金流分析示例
随后，与退出相关的正现金流代表投资出售后的投资者分配收益（即退出时的实现）。
这里我们的假设是，退出收益从初始投资额8500万美元开始，每年增加2500万美元。
- 每年收益增长（美元） = +2500万美元/年
- 因此，第1年的退出收益为1.1亿美元，而在第3年，收益为1.6亿美元。
3. IRR计算示例
一旦我们完成了显示第0年现金流出（初始投资）和持有期间不同日期的现金流入（退出收益）的表格，我们就可以从这个特定投资中计算IRR和MoM指标。
要在Excel中确定LBO投资的内部收益率（IRR），请按照以下步骤操作：
- 列出所有现金流（流入/流出）的值及其对应的收到日期
- 使用XIRR Excel函数（
= XIRR (现金流范围, 时间范围)）；第一个输入需要你拖动选择框跨越现金流范围 - 对于第二个输入，对所有对应日期做同样的操作
- 按Enter键计算内部收益率（IRR）
例如，如果假设退出年份为第1年，IRR为29.4%。
需要注意的是，为了使公式生效并向下拖动，Excel中的日期选择必须固定（按F4键）。
除了主要的初始投资和退出销售收益外，其他流入如红利或监控费（即与投资组合公司咨询相关的服务）也必须输入为正数，以及持有期间的任何额外股权注入。
4. 倍数计算示例（MoM）
为了计算倍数（MoM）或投资资本倍数（MOIC），我们将计算每个持有期间所有正现金流的总和。然后，我们将该金额除以第0年的现金流出。
例如，假设第5年退出，将2.1亿美元的退出收益除以-8500万美元，得到2.5倍的MoM。
- 倍数（MoM） = 2.1亿美元 ÷ (-8500万美元) = 2.5倍
- 因此，私募股权基金（PE）每投资1美元就能收回2.5美元。
5. LBO回报分析（IRR和MoM）
在Excel中计算IRR的最后部分，我们将使用XIRR Excel函数计算每个退出年份的IRR。
基于我们练习的完成输出，我们可以看到第5年退出的隐含IRR和MoM分别为19.8%和2.5倍，这是大多数LBO模型中标准的持有期假设。
- 第1年退出IRR = 29.4%
- 第2年退出IRR = 26.0%
- 第3年退出IRR = 23.4%
- 第4年退出IRR = 21.4%
- 第5年退出IRR = 19.8%
如果使用计算器计算IRR，公式将采用未来价值（2.1亿美元）除以现值（-8500万美元），并将其提高到期间的倒数（1 ÷ 5年），然后减去1，确认第5年的内部收益率（IRR）为19.8%。
使用IRR做出更好的投资决策
内部收益率（IRR）是投资分析中的核心指标，能够为投资决策提供有价值的洞察。通过考虑现金流的节奏和规模，IRR提供了时间加权的度量标准，在私募股权、商业房地产和资本预算中不可或缺。虽然IRR有其局限性，但理解其上下文并将其与其他指标如倍数（MoM）相结合，可以确保对投资表现进行更全面的评估。通过应用本文概述的原则和示例，投资者和金融专业人士可以自信地运用IRR做出明智的决策，以最大化回报。