房屋查封全攻略：10个关键问题深度解析
房屋查封全攻略：10个关键问题深度解析
近日，市民黄小鸭在购买一套二手房后不久，就发现房屋被法院查封，这让他十分困惑。为此，他咨询了广西万益律师事务所的专业律师，了解了关于房屋查封的诸多法律问题。本文将为您详细解析房屋查封的相关知识，帮助您更好地维护自身权益。
什么是房屋查封？
房屋查封是民事诉讼中的一种财产保全措施。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定，财产保全是指因当事人一方的行为或者其他原因，可能造成利害关系人难以弥补的损失或者可能使判决难以执行时，人民法院对有关财产所采取的保护性措施。财产保全的方式有查封、扣押、冻结等。其中，查封是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。
轮候查封与预查封
轮候查封
轮候查封指的是对其他人民法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，或者在其他人民法院先予以记载，排队等候，待首次查封依法解除后，轮候在先的查封自动转化为正式查封。因此，在买卖双方产生纠纷后，应及时采取法律手段，首封房屋才能掌握主动权。
预查封
预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，预查封的适用情形有如下三种：
- 作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
- 被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
- 被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
申请查封的条件
当事人向法院申请财产保全，法院都会要求当事人提供担保，担保方式一般为实物抵押或给付现金。如果当事人没有足额现金或是抵押物,也可申请由担保公司、保险公司来提供担保。在实践中，在需要采取紧急措施以防止对方当事人转移财产的情形下，选择以担保公司、保险公司担保的形式更为高效。
房屋被查封的情形
房屋被查封是指司法机关依法通知房产管理部门对房屋交易进行限制，即房屋被查封后不得再进行买卖、赠与、抵押等涉及权属变更的行为。常见情形有：
- 业主与债权人产生民间借贷纠纷，债权人向法院申请查封房屋；
- 业主将房屋用于抵押贷款，未能到期还款，抵押权人向法院申请查封房屋；
- 业主因其他民事纠纷而被查封其名下房屋。
房屋被查封的影响
房屋查封也有不同情形之分，一般可分为诉讼阶段的查封和执行阶段的查封。
诉讼阶段的查封
是由一方诉讼当事人主动向法院提出申请并提供财产担保，法院才会查封。在特殊情况下，法院会依职权主动查封。房屋在诉讼阶段被查封，并不影响房屋使用居住，也不会贴封条，但是法院会向房屋所有权人送达有关查封的裁定书、相关权利义务告知书等材料。该阶段的查封主要是为了限制房屋的转让，避免当事人的合法权益遭受损失或者法院判决得以执行。
执行阶段的查封
是法院执行部门在被执行人拒不执行法院生效判决、裁定的情况下，依职权对被执行人的财产进行查封，是执行措施之一。法院执行部门会向被执行人送达腾房公告，再给房屋贴上封条，届时已被查封的房屋则无法继续居住使用。被执行人在法院采取查封措施以后，若在规定的期限内仍未执行的，那么法院则会按照法定程序拍卖已查封的房屋。
查封的期限
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百八十七条规定，在诉讼阶段，查封房屋每次期限最长为三年，查封到期前可申请续封，续封期限不得超过三年。
二手房交易中房屋被查封的应对措施
买受人可提出执行异议以排除执行。根据《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条的规定，买受人满足以下条件时可提出执行异议：
- 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
- 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
- 非因买受人自身原因未办理过户登记。
若不满足上述条件，买受人最好尽快向法院提起诉讼，要求退款，并申请财产保全，以避免自身权益遭受更大的损失。
如何申请解除查封
申请人应向法院递交申请解除查封的材料，如果符合解除查封条件的，法院作出解除查封的裁定，然后再由法院向相关部门送达解封函，最后由相关部门配合办理房屋解封手续。
防范房屋被查封的建议
重要之处在于，签订合同前多方面了解房屋的真实权利状况，房屋交付后留存好居住、使用房屋相关的凭证，产生纠纷导致合同可能无法继续履行时，要及时向法院提起诉讼维护自身权益。
微信公众号“万益说法”里有一篇文章《买二手房，如何防范过户前被查封的风险？》，里面有更为详尽的建议。
图片来自Unsplash.com
相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百条 人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
第一百零一条 利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百八十七条 人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十八条 对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。
其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。
其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院。
《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
第十五条 下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
(一) 作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
(二) 被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
(三) 被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。