居间合同是否必须采用书面形式订立？

创作时间:

作者:

@小白创作中心

居间合同是否必须采用书面形式订立？

引用

来源

https://www.jzcmfw.com/zixun/18205055.html

在现代市场经济活动中，居间合同作为一种重要的法律关系载体，发挥着桥梁和纽带的作用。无论是房地产交易、金融投资还是商业，居间合同的签订都具有重要意义。然而，在实践中，许多人对居间合同的形式要求并不清楚，尤其是关于“居间合同是否必须采用书面形式订立”的问题，经常引发争议。本文将从法律角度出发，结合《中华人民共和国民法典》的相关规定，对这一问题进行全面探讨，以期为实践提供有益参考。

居间合同的基本概念与性质

居间合同是指一方（居间人）受他方（委托人）的委托，为其介绍或撮合交易机会，促使双方达成合同的一种协议。在现代社会中，居间活动广泛存在于商业贸易、金融投资、房地产等领域。例如，在二手房买卖过程中，中介公司作为居间人，通过提供信息匹配和服务，帮助买方和卖方达成交易。

图1：居间合同是否必须采用书面形式订立？

从法律性质上看，居间合同属于服务合同的一种特殊类型。与一般的服务合同不同，居间人的主要义务是促成合同的订立，而非直接履行民事权利或义务。因此，在《民法典》第六百四十四条中明确规定：“合同的内容由当事人约定，但必须包括以下条款：（一）居间事项：指居间人提供的服务内容；（二）居间人的权利和义务：包括向委托人报告情况、提供真实信息等；（三）佣金的支付标准和方式；（四）违约责任。”这表明，居间合同的内容可以因具体情境而异，但其核心在于通过居间人的中介行为实现双方的利益共赢。

居间合同书面订立的法律依据

关于居间合同是否必须采用书面形式订立，《民法典》第六百四十五条规定：“居间合同可以以书面形式或者口头形式订立。但是，有下列情形之一的，应当采用书面形式：（一）标的额较大的交易；（二）合同履行期限较长的；（三）涉及不动产买卖或者其他重大财产处分的。”这一规定体现了法律对不同类型居间关系的差异化对待。

具体来说：

标的额较大：对于金额较高的交易，书面合同能够更好地明确双方的权利义务，减少因口头约定产生的争议。例如，在企业并购、私募融资等重大经济活动中，书面居间合同几乎是不可或缺的形式。
履行期限较长：当居间服务的完成需要较长时间时，由于涉及履约过程中的不确定性，采用书面形式有助于固定双方的责任和义务。这在长期代理或独家代理协议中尤为常见。
涉及不动产或其他重大财产处分：不动产交易具有标的物价值高、权属明确等特点，在二手房买卖、土地使用权转让等居间活动中，法律规定必须采取书面形式订立合同。

居间合同书面订立的实践意义

从实务角度分析，要求居间合同采用书面形式订立具有多重现实意义。书面合同能够为后续可能出现的纠纷提供直接证据支持。在民商事诉讼中，“谁主张权利，谁举证”是一项基本原则，缺乏书面证据可能导致一方当事人因举证不能而承担不利后果。

书面形式有助于明确双方的权利义务关系，避免因口头约定产生的歧义。例如，在二手房买卖居间过程中，中介公司与委托人之间可能就佣金标准、服务范围等内容达成口头协议。一旦出现纠纷，若无书面合同作为依据，各方责任划分将变得困难。

此外，采用书面合同还能为居间人的工作提供明确指引，确保其服务行为符合法律规定和双方约定。这不仅提高了居间效率，也能有效降低法律风险。

居间合同书面订立的注意事项

在实际操作中，当事人需要注意以下事项：

充分告知义务：居间人应当向委托人全面披露可能影响交易的关键信息，包括标的物状况、市场行情等。这是居间人的一项基本义务，也是判断其是否尽职的重要标准。

图2：居间合同是否必须采用书面形式订立？

风险提示与合同条款设计：除了签订基础的居间协议外，双方还可以根据具体情况约定其他条款，例如违约金比例、解约条件等。这有助于在潜在纠纷发生前明确解决规则。

关于“是否必须书面订立”的例外情形

需要特别指出的是，尽管法律鼓励采用书面形式订立居间合同，但并非所有情况都必须强制采取书面形式。例如，在一些小额交易或即刻完成的交易中，双方可以通过口头协议达成一致，并不必然要求签订书面合同。

不过，这一例外原则并不意味着可以忽视书面形式的重要性。在实践中，即使合同本身不需要采用书面形式，居间人也应当尽量通过短信、微信等方式固定相关约定内容，以便在发生争议时有据可查。

案例分析

近年来，因居间合同订立方式引发的纠纷屡见不鲜。例如，在一起二手房买卖案件中，购房者与中介公司口头达成协议，委托后者寻找合适的房源。但在实际交易过程中，就佣金支付标准产生了争议。法院审理后发现，双方虽未签订书面合同，但根据《民法典》第六百四十五条的规定，该居间合同可以成立并生效。然而，在具体履行中却因缺乏明确约定而增加了不必要的讼累。

这一案例表明，即使法律规定某些情形下允许口头订立合同，但在实践中采用书面形式仍然是更为可靠的选择。它不仅能够减少法律风险，还能有效降低未来可能出现的争议成本。