仇保兴：发挥地方政府的首创精神，是增强房地产市场韧性的必由之路
仇保兴：发挥地方政府的首创精神，是增强房地产市场韧性的必由之路
房地产市场的韧性问题一直是社会各界关注的焦点。近日，在经济观察报主办的第二十一届（2024）蓝筹年会上，国际欧亚科学院院士、住房和城乡建设部原副部长仇保兴发表了《增强房地产市场韧性基本策略》的主题演讲。他从七个方面分析了房地产市场的脆弱性，并提出了增强房地产市场短期韧性及中长期韧性的若干策略。
房地产市场的脆弱性分析
仇保兴指出，当前房地产市场存在七大脆弱性问题：
城镇化拐点已至：中国已进入城镇化末期，"十四五"规划中常住人口城镇化率从2020年的60.6%提升至2025年的65%。
住房资产占比过高：中国老百姓的房地产占总资产的70%，远高于美国的30%。一旦房地产全面崩溃，将严重影响消费能力。
人口增长放缓：2023年出生人口仅900多万，人口出生数量对房地产的长期影响至关重要。
投资占比过大：房地产占比总投资额始终很大，影响整个产业结构。
过度依赖中央调控：过去40年形成的依赖中央集中调控的习惯性思维，导致市场波动加剧。
金融衍生品乱象：金融衍生品具有逃避监管、放大杠杆率和加剧市场波动等特点，对房地产市场影响巨大。
多重不确定性叠加：包括国际风险输入、消费能力下降、地方财力萎缩、企业自救能力衰退等。
增强房地产市场韧性的策略
仇保兴提出了增强房地产市场韧性的六大策略：
恢复市场主体地位：清理对房地产公司和地方政府的各类约束政策，防止短期冲锋。
权力下放与地方首创：转向"就地调"模式，地方政府在按揭贷款利息、首付比、土地出让等方面拥有更多自主权。
实现多样化供给：通过多样化住房供给主体、调控工具、资金来源和住房渠道，解决保障房建设带来的财政负担等问题。
多方协同：金融货币、财政税收、土地出让等多部门协同，建立多层次房地产"三稳"联席会议。
建立冗余机制：发挥中央和省级"房地产解困基金"作用，建立应急调控预案与工具储备。
适应性调整：利用大数据实时分析风险，培育逆周期供给与消费主体，推进老旧小区改造，完善房地产税制度。
当前房地产市场的主要趋势与矛盾
仇保兴还指出了当前房地产市场面临的六大主要趋势与矛盾：
房价普遍下跌：防触发系统性金融风险成为主要挑战。
高质量住房需求难以满足：尽管人均住房面积已达到发达国家水平，但高质量住房供给不足。
保障房问题突出：政府包办的保障房普遍存在结构质量差、配套不良等问题，亟需转向合作建房模式。
中产阶层第二套房需求外流：四亿中产阶层休闲康养第二套房消费转向国外，城乡融合发展需要满足城市中产阶层二套房需求。
三四线城市收缩：大多数三四线城市和小城镇人口减少，房产价格下滑、空置率升高，地方财政紧张。
供需失衡：新开发楼盘持续减少与设计、施工和建材生产规模过剩的矛盾日益突出。
中长期发展展望
从中长期来看，仇保兴建议通过以下途径增强房地产市场韧性：
满足高质量住房消费：启动民间文博、科创和养老等方面的场所设施发展。
推动城乡融合发展：鼓励城市中产阶层在农村拥有"只租难炒"的第二套休闲康养长租房。
发挥市场自组织作用：中长期韧性的培育主要依靠企业家和市民的自组织作用，上级政府主要负责立法保障。
这些策略不仅有助于解决当前房地产市场的困境，也为未来的发展指明了方向。