2025年法拍房新规详解：从拍卖条件到税费承担全攻略

2025年法拍房新规详解：从拍卖条件到税费承担全攻略

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2025年，法院拍卖房产（法拍房）的最新规定已经出台。本文将为您详细解析法拍房的关键要点，包括拍卖条件、价格规则、信息披露要求、腾退交付机制、税费承担与过户流程以及竞买资格限制等，帮助您更好地了解和参与法拍房交易。

1. 强制拍卖的启动条件

当债务人无力偿还债务时，债权人可以向法院申请查封、扣押其房产，并启动拍卖程序。根据《民事诉讼法》规定，法院查封财产后，会责令债务人限期履行义务，逾期未履行的，房产将进入拍卖或变卖流程。

2. 拍卖价格：不得低于评估价的70%

法拍房的起拍价确定：

首次拍卖的起拍价不得低于评估价或市场价的70%。例如，评估价100万的房产，起拍价最低70万。

降价规则：

若第一次拍卖流拍，二次拍卖的起拍价可以再次降价但不超过20%。

3. 拍卖财产的信息披露

必须披露的内容：

• 房产的权属、占有使用情况（如是否存在租赁、居住权）
• 税费承担方式、已知瑕疵（如抵押、欠缴物业费）
• 禁止使用“占有不明”等模糊表述

注意事项：

竞买人需自行承担房产的未知瑕疵，法院不提供担保。

4. 房产的腾退交付由法院负责

新规明确，除法定事由外，法院必须负责拍卖房产的腾退和交付，不得推诿。若原房主或占用人拒不搬离，法院可以强制腾退，并追究妨碍执行的法律责任（如罚款、拘留）。

5. 流拍后的“自行处置”机制

若房产两次流拍，债权人可以申请以物抵债，或由第三人以流拍价购买。但被执行人可以主张自行以高于流拍价的价格处置房产，期限一般不超过60天。若自行处置失败，法院再次启动抵债或变卖程序。

6. 房产税费承担与过户流程

税费：

通常情况下，公告都会说明“税费各付”，买受人只需要缴纳契税即可。（原房主的税费由买受人先行垫付，然后在规定时间内向法院申请退税即可）

过户：

法院出具《成交裁定书》后，买受人可凭此办理过户，无需原房主配合。

7. 竞买资格限制

禁止参与人群：

执行法院工作人员、网络拍卖平台及辅拍机构人员及其近亲属不得竞买。

限购政策：

北京、上海、深圳、海南等地的法拍房仍受限购约束，需要满足当地购房资格。