2024年中国公募REITs市场回顾与2025年展望

2024年中国公募REITs市场回顾与2025年展望

2024年，中国公募REITs市场迎来快速发展，全年共发行上市29支产品，合计发行规模达655.17亿元，创下历史新高。同时，市场交易活跃度显著提升，58支已上市产品平均涨幅达11.48%。展望2025年，随着相关政策的持续优化与完善，公募REITs市场有望继续保持稳健发展态势。

发行概况：进入常态化发行阶段，市场提质扩容

自2021年启动基础设施REITs申报试点以来，历经4年发展，我国公募REITs的底层基础资产范围不断拓宽，发行机制持续优化。2024年7月6日，国家发改委印发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行的通知》（即“1014文”），进一步拓宽底层基础资产行业准入范围、优化部分合规要求、精简申报发行流程，显著提升了发行效率，我国公募REITs进入了常态化发行阶段，迎来快速扩容。

2024年我国公募REITs共发行上市29支，总发行规模达655.17亿元，发行规模和发行支数均创历史新高。从底层基础资产来看，2024年新发行上市的29支公募REITs以产权类资产为主，发行上市共19支，发行规模为371.81亿元，占当年总发行规模的56.75%；特许经营类10支，发行规模为283.36亿元。具体资产细分类型来看，2024年新发行上市的29支公募REITs底层资产新增消费基础设施和水利设施两类，市场公募REITs底层资产拓展至8类。交通基础设施依然是2024年公募REITs主要的发行领域，当年发行规模为220.56亿元；当年新增的消费基础设施类REITs发展迅猛，发行规模为198.12亿元，二者发行规模远高于其他资产类别REITs。

从发行场所来看，当前市场上的公募REITs均通过沪深交易所发行上市。结合2024年29支公募REITs发行情况看，18支产品在上海交易所上市，总发行规模为383.87亿元，占58.59%；11支产品在深圳交易所上市，总发行规模为271.30亿元，占41.41%。

从产品模式看，截至2025年2月末，已上市交易的63支公募REITs均为封闭式契约型基金，存续期限最短为10年，最长为99年，平均存续期为34.75年。2024年新发行上市的29支公募REITs封闭期最短为10年，最长为65年，平均封闭期为29.14年。综合来看，公募REITs封闭期有缩短趋势。

基金扩募方面，2024年有4支公募REITs启动扩募申报工作，分别为华夏北京保障房中心租赁住房REIT、中航京能光伏REIT、国泰君安临港创新智造产业园REIT和华夏基金华润有巢租赁住房REIT，底层资产覆盖保障性租赁住房（2支）、产业园区（1支）和能源基础设施（1支）。截至2025年3月25日，前述4支扩募产品处于反馈或受理状态；2024年无扩募发行上市的公募REITs产品。

市场交易：市场成熟度持续提升，整体企稳回升

自2021年以来，我国公募REITs二级市场经历多轮周期，呈现出一定的波动性，2024年迎来估值修复，二级市场整体企稳回升，市场成熟度持续提升。从市场成交方面看，截至2024年末，市场已上市的58支公募REITs当年日均成交额4.22亿元，年度成交额合计1022.21亿元，平均区间换手率为0.84%；与2023年相比，日均成交额增加1.07亿元，年度成交额增加259.54亿元，平均区间换手率基本持平；成交额和换手率情况表明我国公募REITs市场成熟度持续提升。

从各细分资产类型成交看，得益于自身发行上市规模较大，交通基础设施和园区基础设施REITs的2024年成交规模显著高于其他细分资产类型公募REITs；日均换手率方面，受自身发行规模较小影响，生态环保和水利设施的日均成交率相对较高，分别为1.356%和1.964%。

从二级市场价格看，2024年12月31日的收盘价显示，已发行上市的58支公募REITs年内实现11.48%（算数平均）的上涨，其中47支公募REITs实现不同幅度的上涨，1支公募REITs持平，10支公募REITs出现一定的下跌行情。具体各类公募REITs看，2024年保障性租赁住房REITs表现亮眼，年内实现31.82%的大幅上涨行情；能源基础设施、水利设施、生态环保和消费基础设施REITs均实现10%以上的上涨，平均涨幅分别为18.20%、17.68%、17.65和12.81%；仓储物流REITs受底层资产调价续租、出租率和租金水平有所下滑影响，整体表现不佳，平均跌幅为1.79%。

展望：政策持续优化与完善，底层资产类型不断丰富

展望2025年，我国公募REITs政策层面仍将推动公募REITs扩围扩容，相关政策将持续优化与完善；底层资产将不断丰富，从资产大类和细分行业都有望进一步拓展；市场活跃度和投资者参与度亦有望持续提高。

政策方面，2025年以来，中国证监会2月7日发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》、2月28日公布的13件对2024年全国两会代表委员建议提案的答复、发改委3月5日公布的《关于2024年国民经济和社会发展计划执行情况与2025年国民经济和社会发展计划草案的报告》就继续加强REITs市场发展、推动相关法律法规的完善和产品的创新等方面做出进一步安排，相关政策将持续优化与完善。

底层资产方面，随着2025年2月7日国泰君安济南能源供热REIT的发行上市，公募REITs底层资产新增市政设施类，已拓展至9类。根据WIND显示，南方润泽科技数据中心REIT于2025年3月21日获深圳证券交易所受理，该项目系首单以数据中心为底层资产的公募REITs。未来，随着新型基础设施、文化旅游、养老、港口公募REITs的成功发行上市，REITs底层资产从资产大类和细分行业上均有望拓展，底层资产将进一步丰富。

市场参与方面，随着《监管规则适用指引——会计类第4号》将REITs在会计核算时明确为权益属性产品，消除了二级市场价格波动对公募REITs投资人利润表的影响，亦有利于引导社保资金、养老金、企业年金等长期资金进入该市场，进而提升市场的活跃度。此外，在当前高收益资产难觅、无风险利率走低、公募REITs分红派息相对稳定环境下，市场参与度和活跃度亦有望持续提高。