房地产开发投资降幅超10%，三大财务风险考验下政策密集出台

房地产开发投资降幅超10%，三大财务风险考验下政策密集出台

2024年1-11月，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%；房屋施工面积726014万平方米，同比下降12.7%；房屋新开工面积67308万平方米，同比下降23.0%；房屋竣工面积48152万平方米，同比下降26.2%。新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，销售额85125亿元，下降19.2%。商品房待售面积73286万平方米，同比增长12.1%。房地产开发企业到位资金96575亿元，同比下降18.0%。

这些数据反映出当前房地产市场整体低迷，企业面临较大的经营压力。在这样的市场环境下，房地产企业财务风险问题日益凸显，成为影响行业健康发展的重要因素。

房地产企业面临的财务风险主要体现在以下几个方面：

经营亏损风险

2024年上半年，中国商品房合同销售额同比下降25.0%，A股房地产企业合同负债同比下降31.3%。由于房地产行业普遍存在预售制和竣工交付周期，合同销售和合同负债更能代表行业销售端的真实情况。此外，2024年中报显示，地产毛利率降至14.8%，净利率转负至-1.0%。销售端疲软、高地价项目成本拖累、费用上升和资产减值等因素，导致企业盈利能力大幅下滑。

流动性危机

从企业流动性角度来看，房地产行业正面临较大的流动性风险。以申万房地产行业为例，2021-2023年行业现金及现金等价物持续收缩，连续三年净流出1500亿元以上。截至2024年上半年，行业期末现金及现金等价物余额为7360亿元，同比下滑24.3%。分项来看，地产行业经营性现金流规模减少，投资性现金流净流出呈现放缓态势，但筹集现金流转仍维持较高水平的净流出状态。

债务违约风险

2024年中报显示，地产行业的整体资产负债率达75.2%，虽然处于下降趋势中，但目前行业负债水平仍处于较高位置。行业流动负债持续下降，2024年中报流动负债规模约5.5万亿元，债务违约风险释放中，行业流动负债的同比增速为-22.9%。高负债率和流动性紧张，使得部分企业面临较大的债务违约风险。

面对严峻的市场形势，政府和相关部门出台了一系列政策措施，以支持房地产企业缓解财务风险：

经营性物业贷款新政

2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。该通知明确，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%，贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年。值得注意的是，经营性物业贷款可用于偿还房企及控股公司存量房地产贷款和债券。这一政策的出台，有望改善房企流动性吃紧的现状。

债券融资支持

自2022年11月以来，房企融资支持政策持续落地。据统计，2023年中债增和地方国资支持房企发债融资规模合计约200亿元，其中龙湖集团、新城控股、美的集团、碧桂园等民营房企获增信发债规模在15亿元以上。

股权融资重启

截至2024年1月，已有招商蛇口、华发股份、陆家嘴、福星股份4家上市房企在A股完成股权融资，合计募资301亿元，另有5家房企股权融资方案已获证监会批复。

面对前所未有的挑战，房地产企业需要不断创新和改进自身的财务管理机制，以适应新的市场环境和政策要求：

优化资金结构

企业应积极调整债务结构，降低短期债务占比，提高长期债务比例，以缓解流动性压力。同时，通过多元化融资渠道，如经营性物业贷款、债券融资、股权融资等，优化资金来源结构。

提高资金使用效率

加强项目精细化管理，提高资金周转速度，减少资金占用。通过数字化手段，提升运营效率，降低运营成本。

强化现金流管理

建立科学的现金流预警机制，加强应收账款管理，加快资金回笼速度。合理安排资本支出，确保现金流安全。

创新经营模式

探索轻资产运营模式，通过资产管理、品牌输出等方式，降低资金压力。同时，关注城市更新、长租公寓等新兴业务领域，寻找新的利润增长点。

随着政策的逐步落地和市场环境的变化，房地产企业需要不断提升自身的风险防范和应对能力，实现可持续发展。在这个过程中，政府的宏观调控和政策支持将发挥重要作用，推动房地产市场的平稳健康发展。