最新契税政策解读：四大途径助你合法节税

创作时间:

2025-01-22 04:37:22

作者:

@小白创作中心

最新契税政策解读：四大途径助你合法节税

随着房价持续上涨，购房者们越来越关心如何合法节省契税开支。2024年12月起，全国统一第三套房契税为3%，不论房屋面积大小。这一规定旨在调控房地产市场，抑制投资性购房需求，同时增加地方政府财政收入以支持基础设施建设。面对这一政策，购房者该如何合法节省契税开支呢？本文将介绍几种有效方法，帮助大家在购置第三套房产时减轻契税负担。

利用亲属间的房产赠予

父母在进行资产规划时，会选择将名下房产过户给子女，这样的安排既可以达到资产传承的目的，又能确保子女未来的居住保障。然而，将房产过户给子女并不是一件简单的事，因为这在法律上属于“赠与行为”，因此可能涉及到“赠与税”的缴纳问题。此外，在房地产业所有权移转的过程中，还需要考虑土地增值税、契税以及印花税等多项目税务成本。因此，如何在合法合规的前提下，找到最佳的节税方案，成为许多父母关心的焦点。

房产赠与涉及的主要税种

赠与税：当父母将房产赠与给子女时，需要缴纳赠与税。每人每年有244万元的赠与免征税额，即父母可以每年合计赠与488万元的房产价值而不需缴纳税款。超过免征税额部分，按照以下累进税率缴纳税款：
- 赠与净额2500万元以下：10%
- 2500至5000万元：15%
- 超过5000万元：20%
计算公式为：房地现值总额 - 244万免征税额 - 受赠人税负 = 赠与净额，依照级距缴纳累进税率。
土地增值税：土地增值税针对房产业价值上升部分征收，赠与时必须按一般税率征收20%至40%的累进税率。需要注意的是，土地增值税的纳税义务人是房产业的受赠人，即子女。
契税：契税是根据房屋评现值的6%计算，由房产业受赠人缴纳。
印花税：印花税为房地现值总额的1%，由申请物权登记人缴纳。

节税方法

善用配偶间赠与：配偶间赠与房产业可免课征赠与税，且不需缴纳土地增值税，但仍需缴纳契税与印花税。因此，若房产业所有者先过户部分产权给配偶，父母再赠与房产业给子女，则可利用合计488万元的免征税额，降低赠与税负担。
房子产权分割：父母可以将房子产权分割，每年过户房地现值总额在244万元内的产权持分给子女，逐年赠与直到完成所有产权移转，这样可以省下赠与税。然而，每次产权移转会产生成本，需考量这些成本。
二等亲买卖：父母可以将房产业卖给子女，子女支付价金给父母，不足部分再向银行贷款。虽然父母需缴纳售屋所得税，但可以避免赠与税。如果符合条件，还可适用土地增值税10%的自用优惠税率，节省一半以上的土增税金。

房地合一税的影响

赠与后出售：如果父母将房屋赠与给子女，子女在未来出售该房屋时，房屋取得成本仅为赠与时的房地现值，普遍低于市价。因此，未来出售时，账面上获利金额较高，将被课征高额度的房地合一税。
直接售屋：若父母直接将房屋出售，房屋取得成本为父母购买房产业时的市价。这样子女未来出售房屋时，不需担心高额度的房地合一税。

举例来说，假设父母以1100万元取得房屋，若以1200万元卖出，在必要费用30万元、土地涨价总数额50万元及税率20%的情况下，需缴纳4万元的房地合一税。然而，若是赠与给子女后再卖出，子女取得成本仅250万元，房地合一税额将高达174万元。

综合考量与规划建议

在父母过户房产业给子女时，应根据不同情况选择最能节税的方式：

配偶间赠与：充分利用免征税额，降低赠与税负担。
房子产权分割：逐年分割产权，降低累进税率影响。
二等亲买卖：避免赠与税并适用自用优惠税率，节省税金。

二手房交易契税优惠

财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，自2024年12月1日起执行。此次新政加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求。

将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

“房产交易环节特别是二手房交易主要涉及契税和增值税，此次新政将享受1%低税率优惠的面积标准提高到140平方米，并且将北京、上海、广州、深圳二套房契税税率调整为140平方米以内1%、140平方米以上2%，有利于降低交易环节的税收成本。举例来说，购买北京一套100平方米第二套房的购房者，总价500万元，过去契税为3%也就是15万元，新政策后将按照1%收取，也就是5万元，可以减少10万元。”中原地产首席分析师张大伟说。