碧桂园：高周转神话破灭后的自救之路

碧桂园：高周转神话破灭后的自救之路

2017年，陈建斌以财务总监的身份加入碧桂园，亲述了他在这家中国最大房企之一的100天工作经历。彼时，中国房地产市场正经历一轮低谷后的狂飙突进，碧桂园凭借其独特的高周转模式迅速崛起，成为行业龙头。然而，这种模式也埋下了隐患，随着2018年房地产黄金时代的终结，碧桂园面临着前所未有的挑战。

在《我在碧桂园的1000天》一书中，陈建斌详细描述了碧桂园的高周转模式。这种模式的核心是快速开发、快速销售、快速回款。具体来说，碧桂园要求买地后5个月开盘销售，6个月现金回笼，7个月达到资金收支平衡。这种模式在市场繁荣时期带来了惊人的回报，一年投资回报率要达到50%，资金一年要周转一次。这意味着，年初投入一个亿，年底不但要收回这1个亿，还要有5000万的利润，而且必须是现金。

为了支撑这种高周转模式，碧桂园在2014年开始大规模招聘人才，包括几百名博士。杨国强，碧桂园的创始人，对人才的期望极高。他算了一笔账：假设培养出一个人才，年薪200万元，给他一个亿，能赚回2个亿，成本就收回来了；假如培养出10个、100个这样的人才呢？这种激进的人才战略在短期内确实为碧桂园带来了巨大的收益，但同时也带来了高昂的人力成本。

2017年，碧桂园突破五千亿大关，首次位居销售排行榜第一。2020年更是达到最巅峰，销售额为7888亿元。然而，这种高速增长并未持续太久。2023年，碧桂园的销售金额腰斩，跌至销售排行榜第六名。2024年第一季度，碧桂园全口径销售金额仅为176.8亿元，同比下滑79.9%，位居第12名，首次跌出TOP10排行榜。百强房企1-3月份销售金额同比下滑47.5%，而碧桂园的跌幅远超行业跌幅，79.91%的降幅也是TOP50房企中降幅最大的。

销售的急剧下滑直接导致碧桂园的“造血”能力恶化。在销售高峰期的2018-2021年，月均销售额在610-650亿元，而2022-2023年分别跌至387亿元、181亿元，2024年第1季度更是跌至59亿元。有机构曾预计，碧桂园每个月需要达到400亿元销售额，才能具备充足的能力偿还债务利息。从目前销售数据来看，已经远远不够。

面对严峻的市场形势，碧桂园采取了一系列措施来应对危机。2023年10月10日，碧桂园因未能支付4.7亿港币的到期款项而出现债务违约，并正式启动境外债务重组。为此，碧桂园聘请了多家专业机构作为顾问，包括中国国际金融香港证券有限公司、华利安诺基（中国）有限公司、盛德律师事务所等，共同制定债务重组方案。

在债务重组过程中，碧桂园展现出了创新的财务策略。最引人注目的是其“以房抵债”的做法。2024年，碧桂园通过将上海的三处不动产转让，成功化解了423亿元的巨额债务。这种做法不仅为公司赢得了宝贵的喘息时间，也为其他房企提供了新的债务处理思路。

陈建斌在书中提到，房地产行业的兴衰与个人能力、时代助力密不可分。虽然时代变迁，但房地产行业仍对就业和上下游产业有重要影响。房地产行业直接间接带动了40%的就业，涉及上下游1000多个行业。最近10年，有1亿个家庭购买了房子。如果房地产彻底塌房，后果是无法承受的。

面对当前的困境，碧桂园正在积极调整策略。一方面，公司继续推进“保交楼”工作，截至2024年3月15日，已有272个项目纳入“白名单”，获得约17.32亿元的融资支持。另一方面，碧桂园也在探索新的发展模式，如与供应商建立更紧密的合作关系，通过创新的财务策略缓解短期压力。

对于整个房地产行业来说，碧桂园的案例提供了重要的启示。在市场波动中，企业需要保持开放的心态，积极探索多种可能的解决方案。同时，政府和金融机构应加大对企业的扶持力度，通过出台相关政策，帮助企业渡过难关。更重要的是，企业自身也要注重提升管理效率和市场竞争力，从根本上改善经营状况。

陈建斌在碧桂园的经历，不仅揭示了一家大型房企在复杂经济环境下的生存之道，也反映了中国房地产行业从高速增长到理性回归的转变过程。在这个过程中，创新与应变能力成为了企业生存和发展的关键。