二手房买卖合同效力审查要点：从主体到内容的全面解析

二手房买卖合同效力审查要点：从主体到内容的全面解析

近年来，随着二手房市场的蓬勃发展，相关交易纠纷也呈现上升趋势。据上海市第一中级人民法院发布的数据显示，2021年至2023年间，该院共审结349件房地产中介合同纠纷案件，其中二手房买卖中介纠纷占比高达72.21%。这一数据凸显了二手房交易中合同效力审查的重要性。本文将结合上海一中院法官周峰的专业解读，深入探讨二手房买卖合同的效力审查要点，为买卖双方提供法律指导。

在二手房买卖合同中，合同主体的审查是确保合同效力的第一步。周峰法官指出，主体审查主要从两个维度展开：签约主体的民事行为能力和民事权利能力。

限制民事行为能力人的签约效力

根据《民法典》第145条的规定，限制民事行为能力人实施的纯获收益的民事行为或者与其年龄、智力、精神、健康状况相适应的民事法律行为有效，实施的其他民事法律行为需要经过法定代理人同意或者追认后才有效。这意味着，如果限制民事行为能力人签订了二手房买卖合同，合同的效力将取决于法定代理人的态度。如果法定代理人同意或追认，合同有效；反之，则可能被认定为无效。

然而，实践中存在一种特殊情况：法定代理人可能利用限制民事行为能力人的身份，在房价不利时主张合同无效，而在房价上涨时则要求继续履行。对此，法院会综合审查产权证保管、看房过程、房屋抵押注销等情况，判断法定代理人是否实际知晓并同意签约。如果证据表明法定代理人知情且未表示反对，法院可能会推定其同意，从而认定合同有效。

无权处分情况下的合同效力

无权处分是二手房交易中常见的风险点。根据《民法典》第597条的规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同，并请求出卖人承担违约责任。这一规定明确了无权处分情况下合同的效力：合同本身有效，但可能导致履行不能。

实践中，无权处分的情形多种多样：

• 唯一登记人处分共有财产：如夫妻一方未经另一方同意出售共有房产，合同虽有效，但需征得另一方同意才能继续履行。
• 隐名共有人：房屋登记在一人名下，但实际为多人共有。买受人可依据善意取得制度要求继续履行合同。
• 非产权人代为出售：如子女代父母出售房产但无有效授权。若产权人实际知情且配合，可推定有权代理成立。

合同内容的合法性审查是确保交易安全的关键环节。常见的合同内容问题包括：

• 共有人不同意：房屋虽登记在一人名下，但实际为共有。共有人事后主张合同无效。
• 优先购买权争议：承租人主张优先购买权或售房人与第三人恶意串通伪造租赁关系。
• 权属争议：售房人非实际所有权人，如借名买房情形。
• 违反政策规定：如央产房违规出售。

为防范上述风险，购房者在签订合同时应注意以下几点：

1. 准确掌握房产信息：核实房产证、户口本、房屋实际居住情况等基本信息。
2. 妥善签订购房合同：明确交易流程、时间节点和违约责任，避免歧义。
3. 注意证据留存：保留房款转账记录、沟通记录等关键证据。

以北京三中院审理的一起典型案例为例：张某购买杨某名下房屋，合同签订后杨某以不知情为由主张合同无效。法院审理认为，虽然房屋登记在杨某名下，但其配偶王某实际参与了交易过程，且未在合理期间提出异议，应视为对交易的认可。最终，法院判决杨某承担违约责任，支付违约金18.4万元及居间服务费1.3万元。

这一案例生动诠释了合同效力审查的实践逻辑：即使存在无权处分等瑕疵，只要买受人能够证明其“有理由相信”为夫妻双方共同意思表示，合同仍可继续履行。

二手房买卖合同的效力审查是一项系统工程，涉及主体资格、合同内容、交易流程等多个环节。通过严格的效力审查，不仅能够预防和化解交易风险，更有助于维护房地产市场的健康秩序。对于普通民众而言，增强法律意识、重视合同审查、注重证据留存，是保障自身权益的关键所在。