业委会成立后做这三件事，筑牢小区基石，保障业主权益

创作时间:

2025-01-21 17:17:35

作者:

@小白创作中心

业委会成立后做这三件事，筑牢小区基石，保障业主权益

随着城市化进程的加快，住宅小区作为城市居民生活的重要空间，其管理问题日益凸显。业委会的成立，标志着小区管理进入了一个新的阶段。为确保小区管理的规范化和业主权益的充分保障，业委会成立后需要迅速摸清家底，其对于小区的长远繁荣与业主的切身利益至关重要。

设施设备查验

业委会成立后，首要任务就是委托专业的第三方物业查验机构对小区进行全面的设施设备查验。这一步骤至关重要，因为它不仅是对小区现有设施、设备、绿化等的一次全面体检，更是对业主权益的一种保障。

通过专业的查验，可以及时发现小区内存在的问题和隐患，为后续的维修、改造提供科学依据。同时，这也是对前期物业服务质量的一次评估，有助于业委会了解物业服务的真实状况。

在选择第三方查验机构时，业委会应该注重机构的专业性和信誉度，确保其具有相应的专业资质和丰富的经验。查验过程中，业委会应积极参与，与第三方查验机构保持密切沟通，确保查验工作的顺利进行。

查验结果出来后，业委会应及时公示，让业主了解小区的真实状况，为后续的工作打下基础。专业的查验还能提高小区的整体品质和价值，增强业主的满意度和归属感，为小区的长远发展奠定坚实基础。

经营性收入追查

经营性收入是小区重要的资金来源，其中包括公共区域的广告收入、停车费、租金等。然而，在实践中，部分物业公司存在侵占公共收益、账实不符等问题，严重侵害了业主的权益。因此，业委会成立后必须立即着手追查经营性收入，确保公共收益的合法性和安全性。

2021年，上海中远两湾城小区经营性收入追查成功一事引起很大的社会反响，第三届业委会一度被大家称为“最牛业委会”。该小区原有物业中远物业系开发商自配物业，管理该小区长达20年之久，由于业主们认为小区管理混乱、账目不清，数年前开始筹划换掉原业委会以及中远物业，由于该小区业主人数十分庞大，经过一番复杂而不懈地运作，该小区终于成立第三届业委会，顺利解聘原物业公司，并于2021年2月引进万科物业。

同时，第三届业委会聘请专业律师团队和查验审计团队，全面审计过去20年账目，倒查20年的公共水电及停车费。发现物业费结算后结余、停车管理费结余、公共收益业主分成结余等均有极大问题，遂将前期物业起诉至普陀区人民法院。

最终，经普陀区人民法院审理，判决前物业公司返还全体业主4000余万元，假设仅简单按户分配，则每户都能分得3300多元。

因此追查经营性收入的重要性不言而喻。首先，其有助于防止物业公司的不当行为，确保公共收益使用的合法性。其次，通过追查经营性收入，业委会能够全面了解小区的经济状况和发展潜力，为小区的发展提供资金保障。同时，这一举措还能增强业主对业委会的信任和支持，促进小区的和谐稳定。

在追查经营性收入的过程中，业委会应重点关注以下几个方面：

一、物业公司是否按照合同约定将公共收益及时、足额地转入小区公共账户；

二、物业公司是否存在违规使用公共收益的情况；

三、物业公司是否建立了完善的财务制度和账目体系。

一旦发现物业公司存在违规行为或账实不符的情况，业委会应及时向相关部门报告并采取相应措施进行纠正。同时，业委会还应建立健全的财务管理制度，确保公共收益的合理分配和使用，为小区的可持续发展提供有力支持。

续选聘物业，重新制定物业服务合同

前期物业往往与开发商存在关联，合同条款大概率偏向物业利益，缺乏对物业的有效监督。因此，业委会成立后，应当了解关注前期物业服务合同期限，在物业服务合同期限届满前，与物业服务人协商合同续订，物业服务人同意续订的，召开业主大会，通过民主投票的方式决定续（选）聘物业，并重新制定物业服务合同和条例。

召开业主大会进行续选聘物业并重新制定物业服务合同，能够让业主们更深入地参与到小区的管理中来，增强业主的归属感和责任感。其次，通过业主大会的投票选举，能够选出更加符合业主意愿和利益的物业服务企业，为小区提供优质的服务。最后，重新制定物业服务合同和条例能够明确双方的权利和义务，规范物业服务的内容和标准，为小区的长远发展提供有力保障。