卓越招商臻珑府封阳台被罚，谁之过？

卓越招商臻珑府封阳台被罚，谁之过？

近日，广州卓越招商臻珑府多名业主因私自封阳台被判定为违建，面临强制拆除。这一事件引发广泛关注，许多业主对此表示不解。根据相关规定，封阳台需经过物业和相关部门的审批，否则可能被视为违建。这一案例提醒广大业主，在进行任何改造前务必详细了解相关政策和规定，以免给自己带来不必要的麻烦。

黄埔区人民政府官网发布多份强制拆除公告，涉及卓越招商臻珑府的多个业主。公告内容显示，业主需要在收到决定书之日起15日内，自行拆除阳台上搭建的封闭铝合金玻璃结构。如果在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，街道将依法予以强制拆除。

根据公告透露信息，阳台面积基本在9～10平方米之间，对应户型应该是78㎡三房和89㎡三房户型。而此前这两个户型的样板间，都做了类似封阳台的展示。整个小区同户型封阳台的单位，也不少。

阳台到底能不能封，是目前行业一个“灰色地带”。简单来说，如果没人举报，大概率可以的。如果有人投诉，则要具体情况具体分析。首先要看业主与开发商/物业签订的购房/服务协议，有没有关于封闭阳台方面的契约内容。其次要看相关法律法规，譬如《中华人民共和国民法典》第二百七十二条明确规定：

“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益。”

也就是说，业主封阳台的前提是不得损害其他业主的合法权益，如采光、通风、安全等等。这里还有一个潜在问题——封阳台必然涉及打破建筑原本外立面的统一协调，那么外立面颜值下降了，对楼栋二手价格造成的影响，算不算损害其他业主的合法权益呢？

另外，《住宅室内装饰装修管理办法》也有要求：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗……”

除此以外，根据《中华人民共和国城乡规划法(2019修正)》第四十条第一款：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。

如果业主在施工前，没有提前与物业沟通，向房屋管理机构申报登记，别人一投诉，相关部门一查。业主，是绝对理亏的。

阳台之战层出不穷，那么到底能不能封窗，封的话又该听谁的？

广州封窗有什么讲究？先来看看相关条例。《中华人民共和国民法典》第二百七十二条之规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《广州市城市规划条例》第三十八条：竣工投入使用的建（构）筑物，未报经城市规划部门批准，不得改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭构棚盖或在天台上建设建（构）筑物。

简单来说，封阳台可以，但不能损害其他业主合法权益，搭建玻璃等建筑物必须取得相关规划部门批准。即封阳台必须报备物业，若想拆除防护栏改变阳台使用性质，须经由物业向有关部门获批才能动工改造，要有一个报备审批流程。

其实不止臻珑府，黄埔、荔湾、番禺等多区前前后后也有不少阳台违规封窗而被官方上门强制拆除的案例，如城光、亚运城、广钢等，都曾因为封阳台而引发热议。

阳台之战层出不穷，那么到底能不能封窗，封的话又该听谁的？广州封窗有什么讲究。先来看看相关条例。《中华人民共和国民法典》第二百七十二条之规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

对于这些观点，不妨看看“广州政法”官微转载的一篇典型案例分析：四川省成都市一业主封自家阳台成被告，一审业主败诉，法院判决其拆除封闭阳台；后业主上诉，二审业主胜诉，物业提请再审。在经历两次审判后，2023年该案迎来终审判决，最终高院维持撤销二审判决，物业胜诉，业主需要拆除封闭阳台并恢复原状。

根据“广州政法”官微这篇文章，法院判决物业胜诉原因主要有以下两点：

一是从契约严守角度，在小区的《临时管理规约》中已明确约定：原则上不得封闭阳台，经全体业主表决，户数与面积达到法定条件（即须经专有部分占相关建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意）封闭阳台、露台的，须由建设单位与物业服务企业共同制订封闭方案并公示，高某猛认可相关约定并签字确认。该业主未经小区业主表决擅自封闭阳台的行为，违反了合同约定以及自己作出的承诺，有违契约精神和诚实信用原则。

二是法院认为，阳台边界以内的使用空间属于业主所购房屋的专有部分，阳台边界以外的部分则是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分的属性。小区楼栋外立面是否美观，一定程度将会影响房屋价值，因此封闭阳台的行为往往会对建筑物的整体美观甚至价值产生影响。

所以，这事看似是自己家的私事，实际上却是关乎小区所有业主的大事。当然了，封阳台的责任不应该只落在业主身上，开发商和物业也有相应的职责，不能当甩手掌柜。譬如当初买房时，销售人员的说辞以及样板间的布置，都有各种“封阳台”的暗示。这些信息，会不会造成错误的引导？在签订购房和物业合同时，开发商和物业有没有讲解文件细则，对装修和封阳台规定做进一步介绍？如果业主们有较强的封阳台意愿，物业是否可以提供统一的封阳台方案，保证楼栋外立面能保持统一，减少业主个人与集体之间的纷争。

总而言之，阳台大是好事，封阳台也有是客观存在的需求，关键还是要有明确的规定、正确的引导。想了解更多最新楼市资讯折扣信息的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊吧。注：1部分图片来源于网络，如有侵权，请联系作者。2本文只供参照，不构成投资建议。返回搜狐，查看更多

这一事件再次提醒我们，房屋改造并非业主的“私事”，而是涉及多方利益的“公事”。在追求个性化居住空间的同时，我们也要尊重法律法规，维护公共利益，与邻里和谐相处。只有这样，我们才能真正拥有一个安全、舒适、美好的居住环境。