福州11月楼市：新房成交下滑，二手房价量齐升

福州11月楼市：新房成交下滑，二手房价量齐升

2024年，福州市房地产市场在一系列政策调控下，经历了显著的变化。尽管政策利好频出，但市场预期仍在持续走低，购房者普遍持观望态度。11月份的土地市场显示，各类用地成交面积同比增长，但溢价率下降，显示出市场谨慎的投资决策。新房市场方面，福州五区和八县（市）区的网签数量均有不同程度的下降，而二手房市场则显示出企稳回升的迹象，成交量和价格都有所上涨。未来市场的发展仍需观察更多政策的落地效果和市场信心的修复情况。

为促进房地产市场平稳健康发展，福州市于2024年10月8日出台了一系列优化房地产市场的政策。根据福州市住房和城乡建设局发布的《关于进一步优化房地产相关政策的通知》，这些政策主要包括四个方面：

1. 优化住房信贷政策：落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放商业性个人住房贷款利率附近。同时，本市住房商业性个人住房贷款首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套房和二套房。

2. 促进房地产市场交易：取消普通住宅和非普通住宅标准，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求。此外，还组织房地产开发企业、房产中介机构、家装建材企业举办住房展销会，集中推介优质商品房项目和二手房源。

3. 支持商品房营销推广：允许商品房项目在红线范围内设置临时户外广告，允许商品房项目周边设置道旗、桁架指示牌等引导性标识。同时，合理设置售楼展示区，对商品房项目中属于开发企业自持未售的商业办公用房，可以做为售楼展示区使用。

4. 调整项目开发条件：商品住宅用地出让前，由属地区政府负责，市教育局指导，确定划片学校，并在土地出让公告中予以明确。

尽管政策利好频出，但福州市房地产市场的表现仍显低迷。根据国家统计局的数据，2024年10月福州市新建商品住宅销售价格环比指数为99.3，同比指数为90.9；二手住宅销售价格环比指数为100.0，同比指数为89.4。这些数据表明，尽管市场预期有所改善，但整体价格水平仍处于下降通道。

土地市场：成交增长，溢价率下降

2024年11月，福州市土地市场呈现出成交面积增长但溢价率下降的特点。据统计，当月福州市共推出各类用地规划建筑面积234.54万㎡，同比下降51.37%；成交规划建筑面积271.76万㎡，同比增长27.35%。成交楼面均价为6473元/㎡，环比上涨227.91%，同比下跌42.13%；平均溢价率为0.04%，较上月下降0.54个百分点，较去年同期下降9.22个百分点。其中，福州市本月共推出住宅用地规划建筑面积86.04万㎡，同比下降61.21%；成交规划建筑面积155.48万㎡，同比下降10.96%。

新房市场：成交下滑，价格微跌

福州市11月住宅新房均价约为20193元/㎡，其中名城紫金九号以33000元/㎡位居福州市小区新楼盘房价排行榜首。从新房市场来看，十一月份福州五区新房网签数量有所下降，总量达到1912套，相较十月份减少了30套，环比下跌1.54%。仓山区位列榜首，签约套数为771套。晋安区位列第二，鼓楼区和台江区则并列第三位，签约套数分别为547套和249套。马尾区签约套数为96套。

11月份福州八县（市）区网签1115套，环比10月下降28.8%。闽侯403套，连江136套，罗源0套，闽清28套，永泰0套，福清266套，长乐184套，高新区98套。从2024年11月福州五行政区+福州八县（市）区住宅签约明细表签约数据可以看出，福州楼市周边地区成交量显颓势，五区整体成交量高于周边地区成交量。

二手房市场：企稳回升，成交回暖

与新房市场形成对比的是，福州市二手房市场开始显示出企稳回升的迹象。福州市11月五区住宅二手房均价约为23161元/㎡，其中融侨外滩以50362元/㎡位居福州市小区二手房房价排行榜首。

11月福州市辖区（仓山、鼓楼、晋安、马尾、台江、长乐）房价报出24908元/㎡，环比10月上涨526元/㎡，涨幅高达2.15%，亦是过去六个月成交新高，环比2.15%的涨幅同样位列全省九地市当中最高。

从二手房市场来看，成交最热门的依旧是仓山876套、其次是晋安705套、排名第三是鼓楼614套，前三版块成交量相较于10月都所下滑；剩下就是台江380套、马尾169套。11月同比2023年11月的3336套，依旧有592套的差距，但是环比10月2784套仅仅减少了40套。福州二手房市场在经历了一段时间的调整后，‌开始显示出企稳回升的迹象。自9月下旬促进房地产市场止跌回稳的密集利好政策输出以来，市场出现了一系列积极变化，除成交量和市场信心指数持续上升外，房价端也释放了积极信号。

尽管福州市出台了一系列房地产优化调整措施，但市场预期仍在持续走低，购房者普遍存在观望心态。根据国家统计局的数据，70个大中城市中各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场预期进一步改善。问卷调查结果显示，9月下旬以来，市场信心增强、预期改善。

然而，市场仍处于存量需求释放周期，加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位。市场信心和预期修复还需时间，短期降首付、降利率新政落地效果较差，后续若无明显扩充购买力新政出台，成交大概率没有起色。

从整体趋势来看，尽管11月福州市房地产市场整体表现超出预期，但仍处于政策空窗期，市场不确定性犹存。不过，随着年底开发商冲刺业绩和二手房主变现需求增加，12月市场供应有望回升，整体成交环比有望小幅翘尾。综上分析，2024年11月福州市房地产市场整体呈现价格微跌、政策宽松、市场成交有所下降的趋势。政府通过出台新政以稳定市场，但市场回暖仍需时间，预计短期内市场将延续企稳态势。