老旧小区改造：承包商如何规避风险？

老旧小区改造：承包商如何规避风险？

随着国家大力推进老旧小区改造，越来越多的工程承包商参与到这项工作中。然而，老旧小区改造项目因其特殊性，面临着诸多风险。如何有效识别和管理这些风险，成为承包商必须面对的重要课题。

老旧小区改造不同于新建工程，其风险具有独特性：

• 建筑结构复杂：老旧小区往往存在建筑年代久远、结构复杂、图纸资料缺失等问题，给施工带来很大不确定性。
• 住户需求多样：改造过程中需要充分考虑住户的多样化需求，协调难度大。
• 施工环境复杂：施工场地狭小、周边环境复杂，安全风险高。
• 改造标准不完善：老旧小区改造的相关标准和规范可能不够完善，增加了项目管理难度。

1. 前期调研勘探不足：老旧小区的地下管线、建筑结构等信息可能不完整，如果前期调研不足，容易在施工中遇到意外情况，导致工期延误和成本增加。

2. 资金来源单一：老旧小区改造资金往往依赖政府补贴，如果资金来源单一，可能会因资金链紧张影响项目进度。

3. 住户协调难度大：改造过程中需要与众多住户沟通协调，如果处理不当，容易引发纠纷，影响施工进度。

4. 政策变化带来的不确定性：相关政策的调整可能对项目产生影响，需要密切关注并及时应对。

5. 工程质量控制难度大：由于施工环境复杂，质量控制难度增加，需要采取更严格的管理措施。

数字化管理工具的应用

北京建工六建集团开发的“城市更新数字化管理系统”为风险管理提供了新的解决方案。该系统通过三大应用端（管理后台端、微信小程序项目端和业主端），实现了智能化管理。例如，系统可以：

• 实时更新施工状态，实现项目数据全部可见
• 智能识别项目推进规律和趋势，预测未来风险
• 提供“一户一档”结构化数据，便于追溯和管理
• 简化沟通流程，提高信息传递效率

充分利用政策支持

自然资源部办公厅发布的《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》为承包商提供了重要指导。例如：

• 深化资源资产调查评估：通过详细调查和评估，确保改造工作的科学性和可行性。
• 加强规划统筹：以市县国土空间总体规划为统领，系统谋划项目空间布局，实现区域平衡。
• 强化政策支持：鼓励土地混合使用和存量建筑空间功能转换，盘活闲置资源。
• 优化审批流程：简化规划许可办理程序，完善全周期监管机制。

多元化资金管理

• 多元化资金来源：除了政府补贴，还可以探索社会资本参与、住户出资等多种渠道。
• 信息化资金管控：利用数字化系统实现资金使用的透明化和规范化，避免资金挪用和浪费。

建立有效沟通机制

• 数字化沟通平台：通过微信小程序等工具，实现信息的快速传递和反馈。
• 定期沟通会议：建立定期沟通机制，及时解决住户关切的问题。
• 透明化管理：让住户随时了解改造进度，减少因信息不对称引发的矛盾。

北京建工六建集团在上地老旧改、铭科苑老旧改等项目中应用了“城市更新数字化管理系统”，取得了显著成效。例如：

• 沟通效率提升：通过小程序，居民可以随时查看改造进度，反馈意见，简化了沟通流程。
• 风险管理增强：系统能够智能识别项目推进规律，预测潜在风险，帮助管理者及时调整策略。
• 资金使用透明：所有资金使用情况一目了然，增强了各方信任。

老旧小区改造是一项复杂的系统工程，承包商需要充分认识其中的风险，并采取有效措施加以管理。通过数字化管理工具的应用、政策支持的充分利用、多元化资金管理以及有效沟通机制的建立，可以显著降低项目风险，确保改造工作顺利进行。随着相关经验的积累和技术创新，相信老旧小区改造工作将取得更加丰硕的成果。