LPR再降，房产过户省钱攻略

LPR再降，房产过户省钱攻略

2024年10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，均较上月下降25个基点。这是2024年第三次LPR下调，也是自2019年8月LPR改革以来最大降幅。这一政策调整不仅减轻了借款人的利息负担，也进一步激活了房地产市场。那么，在LPR下调的背景下，如何抓住时机，顺利完成房屋过户并节省相关费用呢？本文将为你提供全面的攻略。

LPR下调最直接的影响是房贷利率的降低。以北京为例，假设某存量房贷借款人的房贷利率为4.75%（2024年1月1日的LPR+55基点），则其房贷利率下调可分两步：

第一步，10月25日，商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至-30基点，该房贷利率调整为3.9%（LPR-30基点），调整幅度为0.85个百分点（4.75%-3.9%）；

第二步，2025年1月1日，房贷利率按照最新一期LPR重新计算，若12月公布的5年期以上LPR为3.6%，则该房贷利率调整为3.3%（LPR-30基点），调整幅度为0.6个百分点（3.9%-3.3%）。

两步调整完成后，2024年该房贷利率累计下降1.45个百分点。以100万元贷款本金、25年等额本息的还贷方式计算，房贷利息总额将减少超过24万元，每月月供减少超过800元。

房产过户涉及的主要税费包括增值税、个人所得税和契税。不同城市有不同的税费优惠政策，以最新调整的上海政策为例：

1. 契税：首套房且面积≤140m²的，契税为全额×1%；二套房且面积≤140m²的，契税为全额×2%；三套及以上，契税为全额×3%。

2. 增值税及附加税：购房＜2年的，需缴纳全额×5%；购房≥2年的，免征。

3. 个人所得税：全额×1%或差额×20%，满足"满五唯一"条件可以免征（1年内卖旧买新可申请退税）。

节省过户费用的具体方法：

• 直系亲属过户：选择"直系亲属自由定价"方式，费用较低。但需注意，房子必须是全款买断的，不能存在房贷。如果存在房贷，可以通过房产交易中介的"资金过桥"服务解决。

• 合理利用优惠政策：如首套房契税优惠、满五唯一免征个税等。

假设小张在上海购买一套120m²的二手房，总价为600万元，该房屋已满2年。小张为首次购房者。

1. 契税：作为首套房且面积≤140m²，契税为600万元×1%=6万元。

2. 增值税及附加税：由于房屋已满2年，免征。

3. 个人所得税：假设原房主满足"满五唯一"条件，免征。

因此，小张此次购房仅需支付6万元契税，相比非首套房或面积更大的房屋，节省了相当可观的费用。

LPR下调为购房者带来了实实在在的利息优惠，而合理利用各地的税费优惠政策，则可以在房产过户时进一步节省费用。对于直系亲属之间的房产过户，选择"直系亲属自由定价"方式可以最大限度地减少过户成本。对于普通购房者，了解并合理利用首套房契税优惠、满五唯一免征个税等政策，可以有效降低购房成本。建议在购房前，详细了解当地最新的房产政策，做好充分的准备。