商业地产租赁陷阱揭秘：如何避免踩坑？
商业地产租赁陷阱揭秘：如何避免踩坑？
2024年5月，大理某村的一位租户遭遇了一起令人揪心的租赁纠纷。他以每年9000元的价格租下了一个门面，并投入16000元进行硬装。然而，由于房东房屋存在违建问题，导致营业执照迟迟无法办理。尽管合同明确规定房东需赔偿所有房租及装修费用，但房东却只愿意退还房租，拒绝赔偿装修费用。在维权过程中，调解员甚至建议租户接受这一不公平的赔偿方案。
这起案例揭示了租赁门面时可能遇到的种种陷阱。为了避免类似问题，让我们一起来看看在租赁门面时需要注意哪些关键事项。
常见陷阱解析
合同主体风险
在签订租赁合同时，务必确认出租方是房屋的所有权人或有合法转租权。如果涉及共有产权，需所有共有人同意。同时，也要确认承租方信息真实有效，避免后续纠纷。
租赁物描述不清
合同中应详细说明房屋面积、结构及附属设施等，防止交付时产生争议。例如，在[[7]]的案例中，如果合同中明确约定了房屋的使用条件和限制，租户可能就不会陷入无法办理营业执照的困境。
租金条款模糊
租金支付方式、时间以及逾期责任必须明确，避免付款纠纷。长期租赁合同中应具体约定租金调整条件和比例。在[[7]]的案例中，如果租金条款更清晰，可能有助于双方在纠纷中找到更合理的解决方案。
维修责任不明
合同需清晰界定双方在租赁期间的维修义务，以免出现推诿情况。例如，如果合同中明确约定了维修责任，房东可能就不会以各种理由拖延维修，导致租户无法正常使用门面。
转租问题
如果允许转租，合同中应明确规定相关条件；未经许可转租可能导致合同解除。
其他常见陷阱
- 优先续租权：部分合同虽提及此权利，但缺乏具体操作细则，导致实际执行困难。
- 违约责任不平等：警惕合同中对租户违约处罚过重而对房东约束不足的条款。
防范措施
调查商铺档案
承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认房屋的用途和土地用途，确保房屋类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质。同时，确认房屋权利人信息，确保与房屋权利人或其他有权签署租赁合同的人签订合同。此外，还需确认房屋是否已经存有租赁登记信息，避免新租赁合同无法办理登记手续。
明确合同条款
在签订合同时，务必仔细审查合同条款，确保所有关键事项都已明确约定。例如，租金调整幅度、整修期是否免租、装修物的归属等。必要时，可以咨询专业律师，确保合同的合法性和公平性。
购买保险
考虑购买适当的保险，以覆盖可能发生的各种风险，如屋顶漏水、火灾等。保险可以在意外发生时提供一定的经济保障。
维权途径
如果不幸遇到租赁陷阱，不要轻易放弃维权。以下是一些可行的维权途径：
协商解决
首先尝试与房东进行协商，表达自己的合理诉求。有时候，通过理性沟通可以找到双方都能接受的解决方案。
调解
如果协商无果，可以寻求第三方调解机构的帮助。但要注意，调解结果并非终局，如果对调解结果不满意，仍有权通过法律途径继续维权。
诉讼
在必要时，可以通过法律途径维护自己的权益。根据[[2]]中的案例，如果合同中关于管辖法院的约定无效，可以向被告住所地或合同履行地人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，要注意收集和保存相关证据，如租赁合同、租金收据、维修记录等。
租赁门面虽然存在诸多风险，但通过充分的准备和谨慎的态度，可以大大降低踩坑的概率。在签订合同前做好充分调查，签订合同时明确各项条款，遇到问题时及时寻求专业帮助，就能更好地保护自己的合法权益。