从“取消公摊”热议看房产投资：四大维度决定房屋价值

从“取消公摊”热议看房产投资：四大维度决定房屋价值

近期，“取消公摊”的话题再次引发热议。湖南湘潭等地探索按套内面积计价的销售方式，让不少购房者看到了“透明消费”的希望。然而，这一政策真的能让购房者买到更“值”的房子吗？在房产投资中，套内面积又该如何影响我们的投资决策呢？

中国社科院研究员王业强表示：“如果取消公摊不调高房子均价，那对购房者来说可以省下一大笔费用，将有力刺激房地产消费。”然而，多位专家也指出，取消公摊并不意味着购房成本的降低。上海师范大学商学院教授崔光灿认为，按套内面积计价会导致名义上的单价上涨，但实际房价不会发生变化。清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚更是直言，这只是一个“算法游戏”，不会改变房屋的总价值。

那么，套内面积究竟在多大程度上影响房产价值呢？答案可能并不像我们想象的那么简单。以北京为例，今年“五一”假期期间，海淀某新盘项目中，一套单价8.2万元/平方米的房子，如果得房率为76%，那么实际使用面积仅为76平方米，相当于购房者需要为公摊面积支付近200万元。然而，这并不意味着得房率越高，房产价值就越高。

在评估房产投资价值时，我们需要考虑的不仅仅是套内面积，还有以下几个关键因素：

• 地理位置：位于繁华商业区、交通枢纽附近或优质学区的房产，往往具有更高的价值和升值潜力。例如，北京的学区房虽然面积不大，但因为教育资源的稀缺性，价格往往远高于其他区域的大型住宅。

• 供需关系：一个地区的住房需求旺盛而供应不足时，房产价格很可能会上涨。反之，如果供应过剩，需求不足，投资风险就会增加。

• 项目品质：包括小区的绿化环境、物业管理水平、房屋的建筑质量和户型设计等。优质的规划和品质能够提升居住体验，增加房产的吸引力和附加值。

• 投资回报率：包括租金回报率和房产增值潜力。通过计算租金收入与购房成本的比例，可以初步判断租金回报率是否理想。同时，分析当地房地产市场的历史数据和发展趋势，预测房产的增值空间。

以重庆为例，该市执行“以套内面积作为计价依据”多年。中国社科院研究员王业强介绍，目前，重庆依然是两套计价体系并存，但全市购房者缴纳契税、物业费、装修等均是按照建筑面积计算。从执行结果来看，两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。

另一个值得参考的案例是北京的学区房市场。在一些优质学区，即使是面积很小的“老破小”房子，价格也可能远高于其他区域的大户型住宅。这是因为学区房的价值更多地体现在其稀缺的教育资源上，而非实际使用面积。

在房产投资中，套内面积固然重要，但它绝不是决定房产价值的唯一标准。正如首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池所说：“公摊面积怎么计量，已有相应的法律法规，只是专业性较强，不为一般老百姓掌握。维持现状更有利于楼市平稳健康发展。”

对于购房者和投资者而言，理性看待套内面积，全面评估房产的投资价值，才能在复杂的房地产市场中做出明智的决策。在考虑套内面积的同时，不要忽视了地理位置、供需关系、项目品质、投资回报率等重要因素。只有这样，才能真正买到“值”的房子，实现投资收益的最大化。