商办库存高企倒逼“商改住”，上海深圳等地现成功案例

商办库存高企倒逼“商改住”，上海深圳等地现成功案例

近年来，随着房地产市场的持续下行，各地商办类物业去化速度明显放缓，库存积压问题日益突出。据相关数据显示，万宁商办项目的库存去化周期高达13年，长沙市内五区商务公寓库存去化周期更是需要90个月。面对如此严峻的市场形势，多地政府纷纷出台“商改住”政策，允许在满足一定条件下将商业办公用地改为住宅用地，以期缓解库存压力，平衡市场供需关系。

“商改住”政策的出台，不仅能够有效缓解商办市场的高库存压力，还为房企提供了去库存的新途径。同时，由于很多一二线城市的商办项目地理位置优越、周边配套完善，将其改造为住宅能够在一定程度上缓解核心板块的住宅供求矛盾。此外，商办用地调整为住宅用地后，往往能实现楼面价和总价的大幅提升，不仅提高了政府的土地出让金收入，还能通过增加住宅用地供应，平衡城市公共设施需求。

商业用地转为住宅用地并非简单的用途变更，而是需要经过一系列严格的审批流程。根据相关规定，商业用地转为住宅用地需要经过当地规划管理委员会的批准。具体流程包括：

1. 提出变更申请：申请人需要向规划部门提交土地用途变更申请。
2. 审批和征询意见：规划部门将审批申请，并征询国土部门的意见。之后，申请将经过规划管理委员会的审核。
3. 费用核定：国土部门将对变更涉及的费用进行评估。
4. 签订变更合同：如果审批通过，申请人将与国土部门重新签订变更合同，并调整规划设计条件。
5. 报批：最终变更方案需上报相关部门审批通过。

值得注意的是，商业用地转为住宅用地的年限为四十年，租赁期限不能超过二十年。此外，购买商业用地上的住宅需要考虑贷款、生活成本和户口等问题。例如，银行可能按照商业楼的贷款方式办理，首付较高且还款期限较长；商业用地上的房子用电、用水等收费标准可能较高；商业用地上建造的房屋可能会影响户口问题，一般情况下是不可以落户的。

上海徐汇斜土路地块原先是小米总部地块，系2021年小米以15.5亿元竞得，折合楼面价31001元/平方米。今年重新上架之后，被绿城以48.048亿元价格摘得，楼面价13.1万元/平方米，总溢价高达3倍，并成功刷新全国单价“地王”纪录，同时规划还新增了一处近2000平方米的公共服务设施。

位于深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地，该地块原规划为商业用地，但市场反应较为平淡。后面地块调整为二类居住用地，吸引多家房企竞拍，最终被中海以封顶价125.32亿元+自持58500平方米竞得，折合楼面价60349元/平方米。

尽管“商改住”政策前景广阔，但在实际操作中仍面临不少挑战。其中，存量商改住审批流程复杂、成本高是主要问题。未开发地块涉及的利益群体较少，流程相对简单，而存量项目则需要土地规划、国土、消防等多个部门的协调配合，流程漫长且复杂。此外，存量商改住需要对已建成的建筑进行硬件、消防等多个方面的改造，同时还要补缴土地出让金，综合成本较高。

为了克服这些困难，地方政府和企业都在积极探索创新模式。例如，武汉为了支持公寓等类住宅商品房调整为住宅，专门发布了相关政策，明确在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。广州市则通过土地储备专项债券重启，为土地收储提供资金支持，破解资金流转的“瓶颈”。

随着国家层面陆续出台支持存量闲置土地盘活的政策，预计未来“商改住”将在更多城市推广实施。对于投资者和开发商而言，把握这一政策机遇需要重点关注以下几点：

1. 充分了解当地政策：不同城市的审批流程和要求可能有所不同，建议在投资前详细咨询当地相关部门。
2. 评估项目潜力：选择地理位置优越、配套完善的商办项目进行改造，更容易获得市场认可。
3. 关注成本控制：存量商改住成本较高，需要在改造方案设计时充分考虑成本效益。
4. 重视合规性：确保所有操作符合城市总体规划和相关政策要求，避免后续纠纷。

总体来看，“商改住”政策为化解商办物业库存、优化土地资源配置提供了新的解决方案。随着政策的不断完善和创新模式的涌现，这一模式有望在更多城市落地实施，为房地产市场注入新的活力。