上海房租暴跌：市中心也难逃供需失衡

上海房租暴跌：市中心也难逃供需失衡

上海房租正在经历一轮罕见的下跌行情，即便是市中心的黄金地段，也难以独善其身。最新数据显示，上海商品房租金在过去一年中持续下跌，降幅达到10%-20%，这一趋势预计将在2025年延续。市中心的静安区和徐汇区租金跌幅更是超过10%，曾经炙手可热的租赁市场如今却面临供需失衡的尴尬局面。

这轮租金下跌的首要推手，是保障性租赁住房（保租房）的大量供应。数据显示，2024年上海新开业长租公寓项目达702个，其中22.9万间房源已纳入保租房体系，占比超过65%。大型租赁社区供应量更是上涨超200%，106个大型租赁社区项目提供房源近19万间，其中超七成已纳入保租房体系。

保租房的崛起速度令人咋舌。截至2024年6月底，上海累计建设筹措的保租房已达37.6万套（间），加上此前已有的保租房，总量达到51万套（间）。这一数字预计到2025年底将突破60万套，占上海整体租赁市场的五分之一。

在供给端激增的同时，需求端却表现疲软。2024年1-11月，全国50城住宅平均租金累计下跌2.72%，其中一线城市跌幅达2.29%。上海作为全国租赁市场的风向标，其租金走势备受关注。收入支撑不足、人口流动放缓等因素，都导致了租赁需求的减弱。

供需失衡的后果迅速显现。5只保租房REITs项目的平均出租率从2023年第二季度的98%峰值开始一路走低，2024年继续下滑至95.43%。市场竞争加剧，租客议价能力提升，而房东则面临租金下降的压力。

面对市场变局，各方参与者都在积极调整策略。

• 房东：许多房东开始降低租金预期，部分区域的租金降幅达到10%-20%。一些房东甚至主动提供免租期、赠送家具等优惠条件，以吸引租客。

• 租客：租客的议价能力显著提升，越来越多的人开始选择性价比更高的房源。一些原本只能租住远郊的租客，现在有机会搬进市区。

• 企业：长租公寓品牌纷纷调整经营策略。有的企业寻求通过REITs上市来缓解资金压力，有的企业则选择收缩规模，专注提升运营效率。还有的企业转向中高端市场或细分赛道，以错位竞争。

上海房租的这轮下跌行情，预计仍将持续一段时间。保租房的供应高峰尚未完全过去，市场需要时间消化新增供给。同时，经济环境的不确定性也给租赁市场蒙上了一层阴影。

然而，从长远来看，上海作为中国的经济中心，其人口吸引力和住房需求依然强劲。一旦供需关系重新平衡，租金有望企稳回升。对于房东来说，这是一轮考验耐心的周期；对于租客来说，则是一个难得的窗口期。

在市场调整期，各方参与者都需要保持理性。房东应合理调整租金预期，租客则要抓住机会选择合适的房源。企业则需苦练内功，提升运营效率和服务质量。只有这样，上海的住房租赁市场才能在经历阵痛后，迎来更加健康和可持续的发展。