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不良资产规模将破9万亿，融创携“而今资本”入局

创作时间:

2025-01-22 05:16:15

作者:

@小白创作中心

不良资产规模将破9万亿，融创携“而今资本”入局

近年来，随着房地产市场的深度调整，不良资产市场呈现出蓬勃发展的态势。融创中国在债务重组上岸后，积极筹备成立“而今资本”这一新资本平台，专注于整合代建体系和引进外部资金，进而切入地产不良资产市场。

一、不良资产市场的崛起

不良资产市场近年来呈现出蓬勃发展的态势。2023 年我国不良资产总额达到 7.34 万亿元，这一庞大的数字背后，反映出经济运行中的各种风险与挑战。然而，从另一个角度来看，这也意味着不良资产市场蕴含着巨大的潜力。

预计到 2030 年，我国不良资产总额将达 9.78 万亿元。这一预测并非空穴来风，随着经济结构的调整、金融体系风险的逐步释放以及产业转型升级的推进，不良资产的规模将持续扩大。众多机构和专业人士都将不良资产市场视为万亿级别的蓝海。

中债银登交易中心董事长李春雷指出，我国不良资产行业充满发展潜力，同时也面临着较为复杂的局面。中信金融资产总裁李子民也表示，不良资产行业的未来仍是一片蓝海，全国银行业不良贷款处置规模已连续 4 年超过 3 万亿元，非银金融不良规模快速增长，实体经济低效资产盘活等需求持续攀升。

不良资产市场的崛起，不仅为金融机构提供了化解风险的渠道，也为各类投资者带来了新的机遇。在这个万亿级别的蓝海中，各方力量将共同推动不良资产市场的发展和成熟。

二、融创中国进军不良资产领域

（一）而今资本的成立

融创中国在债务重组上岸后，积极筹备成立 “而今资本” 这一新资本平台。该平台旨在独立于融创原有的地产开发体系，专注于整合代建体系和引进外部资金，进而切入地产不良资产市场。在当前房地产市场深度调整的背景下，大量企业陷入流动性危机，留下众多待盘活的房地产项目。融创此时进军不良资产领域，可谓正逢其时。从收拾别人的 “摊子” 到收拾自己的 “摊子”，融创积累了丰富的从企业到项目并购、从化债到盘活的经验，而今资本的成立正是其经验的延伸与拓展。

（二）业务模式与负责人

“不良资产 + 代建” 是融创的创新模式。而今资本作为投资方，不仅帮助资本方挑选项目，自身也或将参与部分投资，后续由融创的代建平台 “融者共创” 完成代建。这种模式可谓 “打一份工赚两份钱”。而今资本由融创集团执行总裁兼东南区域总裁王鹏牵头。王鹏学法律专业出身，曾将亏损的天津融创商业管理公司扭亏为盈，还将东南区域的销售体量做上了超 800 亿元的规模。融创不少大型并购也发生在东南区域且代建业务主要聚焦在长三角，可见孙宏斌对王鹏寄予厚望，对不良资产赛道充满期待。

（三）挑战与机遇

不良资产赛道机遇与风险并存。一方面，不良资产市场规模庞大，据共研产业研究院报告，2023 年我国不良资产总额为 7.34 万亿元，预计到 2030 年将达 9.78 万亿元，市场潜力巨大。另一方面，不良资产要想盈利并非易事。一位业内人士指出，投资前需有能力判断资产价格是否值得投资、有哪些升值空间、风险问题及初步处置方案；投资后要有能力实际盘活升值或转卖出去赚差价，否则可能会烂在手里成为拖累。融创还需赢得资本方信任，拿出可靠的利润回报并拥有实际的退出机制，同时在后续代建中要摆脱债务纠纷，实现轻装上阵和销售回款双赢，这无疑是巨大的挑战。然而，融创在过去有丰富的资产处置经验，如孙宏斌曾主导对绿城、万达等项目的收购，这些经验为融创在不良资产领域的发展提供了一定的基础。只要融创能够准确把握市场机遇，有效应对风险挑战，就有望在不良资产市场中取得成功。

三、孙宏斌的成功案例与经验

（一）过往并购成就

孙宏斌在不良资产领域的操作堪称传奇。对乐视的收购，尽管过程充满波折，但也展现了其大胆的投资眼光和对新兴产业的前瞻性布局。在收购万达项目时，孙宏斌以雷霆之势，花费 632 亿元拿下万达旗下近八成的商业地产项目，创下国内房地产市场规模最大并购记录。通过这次收购，融创不仅获得了大量优质的文旅项目和酒店资产，还进一步拓展了其在房地产领域的版图。此外，孙宏斌还积极与地方 AMC 合作，如 2019 年融创中国华南区域集团与广州资产管理公司签约，发挥双方优势，在全省范围内联合收购和盘活复杂项目。

（二）经验与能力

孙宏斌在收拾 “摊子” 方面积累了丰富的经验。从对陷入困境的企业进行并购，到对不良资产项目的盘活，他展现出了卓越的专业能力和资源整合能力。在收购过程中，他能够迅速判断项目的价值和潜在风险，通过合理的定价和融资安排，实现资产的高效整合。例如，在收购乐视和万达项目时，他充分考虑了融创未来的发展布局，将增量市场、大娱乐产业等因素纳入考量。同时，他善于利用融创在地产行业的优势，整合代建体系，提升资产价值。在与地方 AMC 的合作中，他充分发挥双方的前端和开发优势，共同推动复杂项目的盘活。这些成功案例不仅证明了孙宏斌在不良资产领域的实力，也为融创进入不良资产市场提供了宝贵的经验和信心。

四、法拍房增长与不良资产市场的关系

（一）法拍房增长现状

2024 年前三季度全国法拍房呈现出激增的态势，达到惊人的 49.4737 万套，挂牌金额超过 5200 亿元。根据国信达数据显示，在各类法拍房中，住宅用房占比最高，达 48.47%。2024 年 1 - 9 月全国法拍住宅用房挂拍量为 239814 套，成交量为 79645 套，成交率为 33.21%，成交金额为 1083.31 亿元，平均成交折扣率为 76.35%。与 2023 年 1 - 9 月相比，全国住宅法拍房挂拍量同比增长 29.61%。商业用房法拍情况也不容小觑，2024 年 1 - 9 月全国司法拍卖商业用房挂拍量 136208 套，成交量为 24080 套，成交率为 17.68%，成交金额为 504.18 亿元。工业用房法拍方面，2024 年 1 - 9 月全国司法拍卖工业用房挂拍量为 3342 套，成交量为 1031 套，成交率为 30.85%，成交金额为 125.12 亿元。

（二）对不良资产市场的影响

法拍房的增长进一步印证了不良资产市场规模的快速增长。法拍房作为不良资产的重要组成部分，其数量的激增反映出房地产市场中债务问题的凸显。大量的房产因房贷违约或作为抵押物无法偿还债务而被法院强制执行拍卖，这为不良资产市场注入了丰富的资产来源。融创中国进入不良资产领域，尤其是筹备成立 “而今资本” 专注于地产不良资产的处置和投资，显示出其敏锐的战略眼光。融创凭借在地产行业的丰富经验和资源整合能力，能够准确把握法拍房增长带来的机遇。一方面，通过引进外部资金和整合代建体系，融创可以对法拍房进行有效的盘活和价值提升，满足市场对不良资产处置的需求。另一方面，融创在孙宏斌的带领下，有着过往成功的不良资产操作案例，如对乐视、万达等项目的收购以及与地方 AMC 的合作，这些经验使得融创在面对法拍房这一不良资产细分领域时更具优势。法拍房的增长为融创提供了广阔的市场空间，而融创的加入也将为不良资产市场带来新的活力和发展动力，推动行业的进一步成熟。

五、融创中国的未来展望

（一）挑战与应对

融创中国进入不良资产领域，无疑面临着诸多挑战。首先，不良资产市场的复杂性和不确定性要求融创具备精准的项目评估能力和风险控制能力。在投资前，需要准确判断不良资产的价值、升值空间和潜在风险，制定合理的处置方案；投资后，要能够有效地盘活资产，实现价值提升或顺利转卖。这需要融创不断提升自身的专业能力和经验积累。

其次，市场竞争激烈，众多机构和企业都在关注不良资产市场，融创需要在众多竞争对手中脱颖而出，赢得资本方的信任和合作。同时，融创还需解决后续代建过程中的债务纠纷问题，实现轻装上阵，确保销售回款双赢。

为应对这些挑战，融创可以充分发挥自身的优势。一方面，利用孙宏斌在不良资产领域的丰富经验和敏锐洞察力，准确把握市场机遇。孙宏斌此前在对乐视、万达等项目的收购以及与地方 AMC 的合作中，积累了大量的项目评估、风险控制和资源整合经验，这些经验将为融创在不良资产领域的发展提供有力支持。

另一方面，加强与外部资方的合作，引入多元化的资金来源。通过与高瓴资本等明星资方以及各路传统资金的合作，融创可以为不良资产项目提供充足的资金支持，同时也可以借助资方的专业知识和经验，提升项目的运作水平。

此外，融创还可以进一步优化 “不良资产 + 代建” 的业务模式，提高项目的运作效率和盈利能力。通过整合代建体系，融创可以为不良资产项目提供专业的开发和运营服务，实现资产的快速增值。同时，融创可以在项目挑选上更加严格，重点关注核心城市、法拍或破产项目，确保项目具有较高的盈利潜力。

（二）潜力与机遇

尽管面临挑战，但融创中国在不良资产领域也拥有巨大的潜力和机遇。首先，不良资产市场规模庞大，预计到 2030 年我国不良资产总额将达 9.78 万亿元，这为融创提供了广阔的市场空间。随着经济结构的调整和金融体系风险的逐步释放，不良资产的规模将持续扩大，市场需求也将不断增长。

其次，融创在地产行业拥有丰富的经验和资源整合能力。融创以强于收购而著称，曾与绿城、万达等大型房企有过大宗并购交易，积累了从企业到项目并购、从化债到盘活的丰富经验。同时，融创的代建业务也在不断发展壮大，截至目前，“融者共创” 已拥有代建签约项目超 100 个，累计签约面积约 2000 万平方米。这些经验和资源将为融创在不良资产领域的发展提供有力支撑。

此外，政策环境也为融创在不良资产领域的发展提供了机遇。近年来，国家出台了一系列政策支持不良资产处置和房地产市场稳定发展。例如，取消限购、限售、限价等政策，降低住房公积金贷款利率、首付比例等，增加城中村改造和危旧房改造项目，以及专项债收购存量商品房等。这些政策将有助于激活房地产市场，促进不良资产的处置和盘活。