美国购房指南：外国买家享同等权益，无需额外印花税
美国购房指南：外国买家享同等权益，无需额外印花税
在美国购房对于许多外国投资者来说是一个重要的投资决策。本文将为您详细介绍外国人在美国购买房产的相关规定和注意事项，包括税收、抵押贷款、房产类型选择、中介佣金、购房策略、税务问题等关键内容。
外国人可以在美国买房吗？
是的，美国政府对外国投资美国房地产没有任何限制，因此美国公民、美国居民外国人和外国公民都可以公平竞争。
外国人在美国购买房产有哪些主要规定？
- 外国买家在购买曼哈顿房产或迈阿密豪华公寓时，可随时获得融资。
- 外国买家必须妥善安排房地产投资，以避免或对冲遗产税
- 《外商投资不动产税法》（FIRPTA）要求政府预扣一定比例的收益，以支付可能应缴纳的资本利得税。预扣的资本利得税率为收益的 15%。一旦卖方申报并缴纳税款，预扣的金额将返还给卖方。
外国买家是否需要支付额外的印花税？
外国人购买美国房产不需要缴纳额外的印花税，这与香港、新加坡、伦敦、温哥华、多伦多、悉尼和墨尔本不同，这些城市都对外国买家征收 7% - 30% 的额外税费。美国不会惩罚购买美国房产的外国人。
不过，一般来说，迈阿密和曼哈顿房地产的综合转让税（即印花税、房产税、产权保险、律师费、产权过户和其他过户费用），在没有抵押贷款的情况下，一般为购买价的3%。如果获得抵押贷款，还需额外支付抵押贷款金额的2.2%作为抵押登记税。在购买新开发项目时，买方通常需要额外支付开发商的转让税，约为 1.825%。因此，美国的过户费总额在 3% 到 6% 之间。
购买房产时需要支付中介佣金吗？
佣金总是由卖方支付。佣金由买方和卖方的房地产经纪人平均分配，因此买方无需为房地产经纪人的工作支付任何费用。
外国人可以在美国按揭买房吗？
外国公民的抵押贷款很容易获得。例如，汇丰银行、富国银行和许多私人银行都提供外国人贷款。以下是汇丰银行的外国人国民抵押贷款条款要点：
- 30%最低首付
- 300 万美元最高抵押金额，即房产价值 430 万美元
- 50,000 美元或 100,000 美元汇丰银行存款
- 12 个月储备金（按揭付款、公共费用和税费除存款外）还需存入 12 个月的储备金（按揭付款、公共费用和税费）
利率每天都在变化，请联系我们了解最新利率。
外国人在购房时与美国居民的待遇有何不同？
美国的税收政策总体上对外国投资者和美国居民都很有利，因此对外国人在美国购买房产几乎没有特别的规定。曼哈顿的公司更倾向于主要房主，银行的承销商会将外国买家视为风险较高者，但这些都不是政府规定。
我需要多个经纪人才能找到一处房产吗？
在美国，最明智的做法是在寻找过程中与一位专业房地产经纪人合作。与伦敦、巴黎和巴西不同，美国市场非常透明。为了鼓励房地产市场的快速发展，纽约房地产委员会和佛罗里达州政府等都要求经纪人在 24 小时内分享他们的独家房源信息，因此一个好的买方经纪人可以让您看到市场上的任何公寓。选择一家经纪人可以确保您获得最高服务水平因为经纪人的所有注意力都会放在您和您的搜索上。
作为外国人，我可以购买哪些类型的房产？
一般来说，外国人在美国的房地产投资仅限于购买公寓、公寓楼和公寓式住宅。和独立式住宅或多户住宅。在曼哈顿 外国买家限制购买共管公寓和单户或多户住宅。合作公寓更倾向于主要房主，一般禁止外国人拥有，除非买家的资产和主要收入来源都在美国。了解公寓和合作公寓的区别。
我应该如何安排房产购买以尽量减少税收？
交易的结构可以有无数种，但是，我们的投资者会选择两种方式来规避遗产税，一种是必须考虑遗产税可能对所有者产生的影响，另一种是必须考虑美国与其母国之间是否有任何税收协定，可能对收入、支出和资本收益的处理方式与美国不同。一般情况下，我们建议就交易结构获取建议
- 考虑联邦和州税收问题以及税收协定的影响。
- 寻求美国当地法律顾问提供结构设计（有限责任公司、外国公司等）和税务建议。
- 签署合同前务必咨询律师
- 进一步了解房地产投资的成本构成
我需要担心所得税吗？
一般来说，买家可以用现金支出（如房产税、维修费、抵押贷款利息）和非现金支出（如折旧）来抵消租金收入。因此，早年会产生纸面损失，可结转 15 年。因此，在亏损用完之前（通常为 12 年左右），业主无需为租金收入缴税。
对于在美国出售房产的外国人，我应该注意哪些问题？
出售房产时，两个主要成本是
a) 转让税低于 2%，b) 经纪人销售佣金为 5%至 6%。
此外，还要考虑资本利得税和遗产税。如果规划得当，遗产税是可以避免或对冲的。非美国居民的资本利得税如果以有限责任公司或个人名义购买，则与居民相同。最高联邦税率为 28%。
- 外国人的美国遗产税
- 美国对外国人征收房地产资本利得税