政策调控致学区房回报率跌至2%，专家建议谨慎投资

政策调控致学区房回报率跌至2%，专家建议谨慎投资

2024年，一线城市学区房市场正经历前所未有的变局。曾经被视为“硬通货”的学区房，如今却面临着租金回报率低、价格大幅下跌的困境，投资风险显著上升。

以北京为例，即使是位置不错的老房子，租金回报率也仅在2%左右。一位投资者在北京丰台区调研发现，一套300万左右的小两居，月租金仅5000元，年租金回报率仅为2%。而真正意义上的学区房，其租金回报率更低，甚至难以达到2%的水平。

北京海淀区蜂鸟家园的案例最具代表性。这个对口中关村三小的顶级学区房小区，曾在2021年创下22.4万元/㎡的天价。然而，到了2023年末，一套52㎡的开间成交价已跌至617万元，单价降至11.9万元/㎡，较峰值下跌近10万元/㎡。

上海的情况同样不容乐观。一些顶级学区房小区的价格已跌回7年前水平。例如，董纬购买的学区房，从2020年的400万元跌至2023年的360万元，而该小区的挂牌价甚至更低，部分房源单价已降至7万元/㎡。

学区房投资回报率的下降，与政策调控密切相关。教育政策、户籍政策、房地产调控政策等因素，都在影响着学区房的投资价值。

• 教育政策调整：多校划片、教师轮岗等政策的实施，打破了学区房的确定性优势。以北京为例，海淀区实施多校划片后，顶级学区房的溢价明显收窄。

• 户籍政策变化：一些城市对户籍政策的调整，也影响着学区房的需求。例如，落户年限的调整、积分落户制度的实施等，都可能提高外地投资者的购房门槛。

• 房地产调控政策：限购、限贷、限售等调控措施，抑制了学区房市场的投机需求。高首付比例、严格贷款审核等政策，增加了投资者的资金压力。

面对学区房投资回报率下降、风险上升的现状，投资者需要更加谨慎。专家建议，如果确实需要为孩子读书购买学区房，应该兼顾学位需求与居住需求，在预算范围内，尽量选择居住属性强的房子，至少得是适合全家居住的两房或者三房，那种仅仅用来挂户口的二三十平方米住宅，投机成分过高，未来价格波动可能更大。

此外，投资者还需要密切关注政策变动，及时调整投资策略。同时，不要将所有资金都投入到学区房市场中，可以考虑多元化投资，以降低投资风险。