学区房神话破灭：全国多地顶流学区房价格腰斩

学区房神话破灭：全国多地顶流学区房价格腰斩

北京学区房市场近期出现罕见的价格跳水现象，曾经天价的学区房如今大幅降价，引发社会广泛关注。据华夏时报报道，雷锋小学附近一百五六十万元的房子都有，黄城根小学也有总价200多万元的房源。这一现象不仅发生在个别学校周边，而是整个学区房市场的普遍现象。

以北京西城区为例，曾经价格疯狂的占坑学区老破小，价格正在大跳水。据第一财经报道，与北京排名前三的小学中关村三小对口的万柳书院小区，曾经拍出单价36万元/平方米的纪录，震惊全国。如今中关村三小对应的另一个小区蜂鸟家园，2023年年末，一套52平方米的开间成交总价回落至617万元，单价11.9万元/平方米，对比价格高点时的22.4万元/平方米，大约降了10万元每平方米。

这一现象并非北京独有，而是全国性的普遍现象。深圳、广州、上海、杭州、南京等城市，顶流学区房都遭遇了价格腰斩。深圳六大名校片区学区房价格，已经从2021年高点的13万+跌至去年年末的10万+，而今年上半年进一步跌至9.27万元，即将跌破9万元。

学区房价格跳水背后的原因是什么？主要有三个：一个是学区房优质规则改变，一个是大环境改变，一个是人口趋势改变。

学区房游戏规则改变，说的便是“教师轮岗制度”。目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚合计12个城市官宣，开启教师轮岗。教师轮岗的目的有两个，一是打破优质教育资源被名校垄断的局面，二是刺破天价学区房的泡沫。

教师轮岗尽管在大多数城市的执行力度目前还不够，但其震慑作用还是很大，是造成学区房价格的一个因素，但不是主要因素，主要因素还是另外两个，也即大环境改变、人口趋势改变。

大环境改变方面，就房地产而言，就是全国形成了普跌，且调整已经进入了深水区。去年商品房销量和销售额已经大跌，直接从“双13”跌至“双11”。而今年在去年本就惨淡的销量上，进一步下挫。国家统计局披露：1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

人口趋势的改变对楼市，尤其是对高价学区房的冲击将持续作用。2023年全国小学招生1877.88万人，创近20年峰值。2024年，海淀区小学入学人数预计约3.4万人，减少约17%。西城区小学入学人数预计约2万人，减少约20%。随着新生儿人口的持续减少，未来小学在校生人数也将减少，进一步削弱学区房的需求。

学区房的跳水，其实是时代的必然。要理解学区房价格跳水的逻辑，首先我们得明白，它们曾经为何如此疯狂？根本原因在于，制度设计助推。改革开放以来，为了大力推进农民进城，加快城市化速度，国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市，然后又将房子与教育捆绑。在这种制度之下，学位越好的房子，越受追捧，有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点，所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。

然而，如今时移世易，一切都变了。第一，房地产基本面变了。过去几十年快速城镇化期间，中国的商品房经历了大开大合地建设，房屋供应早就过剩。而此时，我们的人口又加速转向。当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。在这种背景下，全国房价开启普跌模式，目前已经进入了深度调整周期。

对于正在考虑购买学区房的家长来说，需要重新评估学区房的投资价值。教师轮岗制度的实施，使得学区房的不确定性增加，原本确定的优质教育资源变得不再确定。同时，人口趋势的变化也意味着未来学区房的需求可能会进一步减少。因此，对于非近期必须上学的购房者，不建议购买挂牌的名校分校，以免出现招生困难现象。

然而，头部学区房仍具有一定的价值，因为稀缺的教育资源依然有价值。对于那些真正需要学区房的家长来说，当前的价格跳水反而提供了一个难得的购房机会。但需要提醒的是，购买学区房时需要更加谨慎，需要充分了解学校的师资力量、教学质量等信息，不能仅仅依靠学区房的名号。

学区房价格的跳水，反映了中国房地产市场和教育制度改革的深刻变化。教师轮岗制度的实施、人口趋势的变化、房地产市场的调整等因素，共同推动了这一现象的发生。对于购房者来说，需要重新评估学区房的投资价值，更加理性地看待学区房市场。对于政策制定者来说，也需要进一步完善教育制度改革，促进教育资源的均衡分配，真正实现教育公平。