15岁学生低价转卖外婆房产，法院判决合同可撤销

15岁学生低价转卖外婆房产，法院判决合同可撤销

导读：2023年12月，河南郑州发生了一起令人震惊的事件：一名15岁的高中生，为了买一辆心仪的摩托车，竟然擅自将外婆价值140万的房子以52万的低价卖出。这起案件不仅涉及未成年人的法律行为能力问题，更牵扯到不动产买卖合同效力认定等法律难点。

一套房子，一个冲动的决定，一场家庭风波。2023年12月，河南郑州发生了一起令人震惊的事件：一名15岁的高中生，为了买一辆心仪的摩托车，竟然擅自将外婆价值140万的房子以52万的低价卖出。这起案件不仅涉及未成年人的法律行为能力问题，更牵扯到不动产买卖合同效力认定等法律难点。这个看似“匪夷所思”的真实案例，折射出当前未成年人财产处分权、监护人责任等诸多法律问题。

案件回顾

2023年12月初，郑州市金水区15岁的小明（化名）发现外婆长期居住在养老院，其名下的一套位于市中心的房产长期空置。在网上认识的“好友”撺掇下，他动起了变卖房产的心思。

1. 小明通过中介联系到买家老王（化名），对方得知是一位未成年人售房，便提出以52万的超低价格购买这套市值140万的房产；
   
2. 为完成交易，小明谎称自己已满18周岁，并利用外婆此前委托他保管的房产证和身份证办理了过户手续；
3. 房屋过户后，小明将52万元款项挥霍一空，其中花费30万购买了一辆进口摩托车，剩余资金用于网络游戏充值和购买电子产品；
4. 一个月后，小明的父母偶然得知此事，当即报警并申请撤销房屋买卖合同。

法律分析

本案涉及《民法典》中关于未成年人民事行为能力、法律行为效力以及不动产交易等多个法律问题。

1. 关于未成年人的民事行为能力：
   根据《民法典》第十九条规定，不满十八周岁的自然人为未成年人。第十七条规定，十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。本案中小明年仅15岁，属于限制民事行为能力人，其实施的房屋买卖行为应当经过法定代理人同意才能生效。

2. 关于合同效力认定：
   根据《民法典》第一百四十四条，限制民事行为能力人实施的超出其行为能力的法律行为是可撤销的。本案中，房屋买卖属于重大民事法律行为，显然超出了小明的行为能力范围。

3. 关于买受人的权益保护：
   虽然买受人老王以明显低于市场的价格购买房产存在明显恶意，但根据《民法典》第三百一十一条，若其属于善意取得，仍可能受到法律保护。关键在于确认买受人是否知道或应当知道出卖人系无处分权人。

问题分析与判决建议

基于以上分析，本案的处理建议如下：

1. 父母作为法定代理人有权依法请求撤销房屋买卖合同；
2. 买受人明知卖方是未成年人仍大幅压价购买，存在明显恶意，不构成善意取得；
3. 房屋买卖合同应被认定为可撤销合同，双方应当返还财产，恢复原状。

案件启示

这起案例给我们带来以下启示：

1. 父母须加强对未成年子女的教育和监管，特别是涉及重要财产的保管；
2. 不动产交易各方应当严格审查交易相对人的民事行为能力；
3. 房产中介机构应当切实履行审核义务，防止类似事件发生。

结语

法律保护未成年人，但并非放纵未成年人。面对未成年人的违法行为，既要考虑他们的特殊身份，也要让其认识到行为的严重后果。同时，这个案例也提醒我们，在进行重大民事交易时，一定要谨慎确认交易对象的行为能力，否则可能面临合同被撤销的法律风险。