2023年东京房产投资超4万亿日元，楼市“三极分化”明显
2023年东京房产投资超4万亿日元，楼市“三极分化”明显
日元贬值和持续低利率政策的双重利好，吸引了国内外大量房地产投资金涌入日本。根据JLL的调查数据，在2023年第一季度到第三季度全球主要城市投资额中，东京以114亿美元投资额排在第四位，全年投资额同比增长15-20%，达到约4万亿日元。
图源：JLL
在全球利率不断提升、全球房产投资停滞的背景下，日本的利率也在上升，但良好的投资环境没有发生改变，不动产投资需求持续坚挺，那么，2024年日本房地产的最新动向如何呢？
安倍经济学和货币宽松带来的低利率
股市和房地产市场保持上涨
日本房地产价格持续上涨。日本不动产经济研究所的调查显示，在2023年上半年(4~9月)首都圈新建公寓市场动向中，东京23区的平均价格超过了1亿日元。关西JR大阪站北侧“梅北”区域的塔楼公寓，以关西最高价“25亿日元”出售的新闻刚刚成为话题。
日本房产价格到2023年持续保持上涨趋势，要追溯到2012年民主党向自民党政权交替的时期。之后，安倍经济学和前任日本央行总裁黑田东彦提出的“异次元”货币宽松政策，使日本进入了一个低利率时代。在这种期待感增强的影响下，日本股价不断上涨，而房地产价格和住宅价格也随之以同样的轨道保持上涨。
然而，持续上涨仅限于少数有需求的房产，以“市中心”、“车站前”、“车站附近”、“大规模”和“塔楼”等关键词为标志的地段和条件较好的公寓价格上涨，其他地区的价格则持续下跌。
因此，如果房产不符合“车站前”或“车站附近”等条件，即使在距离市中心30~40公里的“卧室城镇”，其房产价值也会继续下降。再加上人口减少，一些地区房子已经无法出售。
我们过去经常讨论的不动产市场的“三极化”（即价格保持或继续上涨的房地产、逐渐下跌的房地产和 变得毫无价值的房地产）正变得越来越明显，轮廓也越来越清晰， 这就是日本“房地产价格上涨”的现状。
二手房市场库存积压
不动产“三极化”趋势日益明显
2020年发生的新冠疫情给人们的生活方式和居住方式带来了巨大的变化。随着居家办公和远程办公等工作方式的引入，需要有独立工作空间的人增加，换住需求旺盛，使得郊区独栋住宅人气高涨。
同时，由于当时市区公寓价格飙升，使得独栋住宅价格变得更为合理，这也是独栋住宅受欢迎的原因之一。
此外，2023年也是国际冲突和紧张局势频发的一年。2022年开始的俄乌冲突还未结束，2023年巴以冲突再次爆发。尽管人们对各种冲突带来的后果感到担忧，但股价仍保持稳定。
股价被认为是房地产价格的先行指标，在股价变动后的半年到一年左右，房地产才会做出反应。2023年随着股价的强劲表现，日本房地产价格也继续稳步增长。新建公寓价格的飙升蔓延到二手房市场，使得二手房市场的价格也居高不下。
我们通过东日本不动产流通机构的调查数据，来看下首都圈的房产交易情况。
首都圈二手公寓成交数推移
首都圈二手公寓每平米单价推移
从首都圈二手公寓的成交数量来看，2023年10月比2022年增加了7%。但是，从整体上看，这个数据并不是一个惊人的 “增长”。
另一方面，新登记房产的数量增加3.6%，连续10个月超过2022年同期。虽然成交套数和每平方米单价都很好，但库存也确实增加了，增长率为14.9%，库存量连续21个月高于去年同期。
可见，并不是首都圈所有的二手公寓都很好。从首都圈各区域的成交数量来看，根据区域的不同，有持平或减少的趋势。尽管如此，成交单价却普遍上涨。
换句话说，以“市中心”、“车站前”、“车站附近”、“大规模”和“塔楼”等关键词为代表的地段和条件较好的公寓表现依然良好，但除条件较好的公寓外，大多数公寓存量都在增加。
2022年和2023年首都圈成约数和每平方米价格对比
同时，因新冠疫情而备受关注的独栋住宅的库存量也从 2022年年中左右开始缓慢增加。虽然首都圈二手独栋住宅的价格没有发生明显变化，但签约数已经开始放缓。
首都圈二手独栋住宅数量推移
首都圈二手独栋住宅价格推移
从数据来看，东京23区、神奈川（横滨、川崎）等地区及徒步圈内的部分房产表现良好，但一度备受关注的“独栋住宅需求”也开始放缓。
日本央行允许“长期利率超过1%”
住宅市场几乎没有受到影响
2023年是日本央行总裁换届的一年，日本经济学家、日本银行(央行)前审议委员植田和男接替黑田东彦出任日本银行行长，开启了植田和男时代。植田新体制下的日本央行在2023年7月宣布将长期利率上限上调至1%后，又于10月表明了允许利率超过1.0%的立场。
日本长期利率的上升，受影响最大的是住房贷款的固定利率。如果日本央行今后修改货币宽松政策，固定利率也会上升。
另一方面，有近7成的贷款购房者使用的是变动利率。到目前为止，变动利率不仅没有受到此前日本银行政策变更的影响，反而加速了金融机构之间下调利率的竞争。
如果将0.7%的抵押贷款扣除额考虑在内，目前0.3-0.5% 的利率对住房市场影响不大。当然，如果出现2-3%的异常上涨，情况就不一样了，但2024年的利率不太可能上涨那么多。
历史性日元贬值的背景下
首都圈的公寓备受关注
2024年，首都圈公寓的需求持续上涨。在投资方面，除了以中国为主的亚洲投资者和投资机构外，来自欧美国家的外国投资者也有旺盛的需求。因为从国际视角来看，日本的公寓价格比较便宜。
其主要原因是历史性的日元贬值。在海外投资者看来，日本的房地产收益不错，如今却处于“大甩卖”的状况，再加上日本旅游业正在恢复，游客入境需求也在增加，因此海外资金流入日本的可能性很高。
原本日本面向富裕阶层的“高端房产”数量较少，与纽约、洛杉矶、巴黎等相比有很大的差距。现在，虽然高端房产数量供不应求，但仍有许多富人希望购买高端房产，因此东京核心地区高端房产价格可能会进一步上涨。
另外，购买公寓的大多是双职工夫妇等经济较为宽裕的阶层。他们在居住的选择上更倾向于重视地段的便利性和生活的高效率，这也是市中心塔楼公寓价格高涨的原因之一。
富裕阶层、外国投资者、丁克一族等众多的购房需求，将会使得日本房产“三极化”的格局更加尖锐。因为在需求上涨的情况下，好地段房产价格会极端上升，对比会更加明确。
目前，不仅是日本经济，全球经济都出现放缓处于混乱状态。在这种情况下，债务负担沉重的美国被迫提高债务。印钞太多，稀释了钞票的价值，造成严重的通货膨胀。股票、房地产和黄金的价值有望上升，日本作为投资目的地，有望吸引大量的资金流入。
在上一期的文章中，我们提到“日经平均指数超过4万日元的日子即将到来”。实际上，2023年7月日经平均指数上涨，刷新了自1990年泡沫经济时期以来的最高价收盘价3万3753日元。2024年1月更是一度突破3万5000点。
在通货膨胀时代，即使您持有现金也会缩水。正因为如此，才需要明确不动产对自己的价值。日本不动产三极化现象预计会加剧，只有前10-15%的地区的房产才会被视为有价值的资产，而其他70%的地区则会逐渐衰退。
预计2024年不动产市场“三极化”趋势将继续
投资者有必要重新审视房产价值
自1990年的泡沫破裂以来，日本不动产市场的“三极化”现象一直在持续。好地段公寓的价格持续上涨，尤其是位于市中心和火车站附近的大规模、高层公寓，价格仍在上涨。
与此同时，城市郊区除了车站前和车站附近地段外，不动产市场大部分处于缓慢下降状态，预计2024年不动产市场“三极化”趋势将继续。