货币化安置重启：100万套目标背后的楼市新动向

货币化安置重启：100万套目标背后的楼市新动向

2024年10月，住房和城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室发布会上宣布，将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。这一政策的出台，标志着沉寂多年的货币化安置再次回归政策视野，引发市场广泛关注。

此次货币化安置政策的重启，是在当前房地产市场形势下，政府推出的增量政策之一。根据证券时报报道，2024年11月，住房城乡建设部、财政部联合发文部署落实城中村改造工作，并将政策支持范围从35个城市扩大到了全国所有地级市。政策支持方式包括专项借款、地方政府专项债、税费优惠、商业贷款等。

值得注意的是，城中村改造专项借款明确支持货币化安置。此前，专项借款主要用于支持新建实物安置，2024年6月政策调整后，各地可以根据实际需求，将专项借款用于货币化安置。这一变化为地方推进货币化安置提供了有力的资金保障。

货币化安置对房地产市场的影响不容忽视。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次重提货币化安置，与此前中央政治局会议提出的“消化存量和优化增量相结合”的工作思路相符，将对当前房地产市场供求关系和房价带来较大影响。

从历史数据来看，2014年至2018年间，央行通过抵押补充贷款（PSL）向国开行及农发行等政策性银行提供流动性的方式推动棚户区改造。据统计，2015至2018年住建部计划开工合计2360万套，实际开工2442万套，预计总投资额6.26万亿元。其中，2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升为29.9%，2016年这一比例更是上升到48.5%。

根据申万宏源证券研究所的数据，棚改货币化安置有利于地产去库存，拉动全国商品房销售面积比例均值达15%。若按照同等条件估算，本次新增货币化安置100万套房子，按照2023年全国住宅销售面积（9.48亿平方米）估算，未来有望消化1.422亿平方米的存量住宅，约合167.29万套住宅。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新增100万套货币化安置房是明确的量化政策，能积极引导市场预期。在消化存量优化增量，筹集存量房做保障房的新导向下，城中村改造安置方式发生重要变化，对于库存压力较大的地区，货币化安置将发挥重要作用。

尽管货币化安置政策前景向好，但在实施过程中仍面临诸多挑战。其中，资金来源和使用效率是核心问题。观察者网专栏作者鹿鸣指出，地方政府专项债是收购存量土地和存量商品房的主要资金来源。这种安排虽然合理且合适，但也带来一定压力。一方面，地方政府需要平衡专项债的发行和偿债能力；另一方面，土地收储和存量商品房收购的具体操作较为复杂，需要协调多方利益。

此外，地方政府债务压力也是不容忽视的问题。虽然专项债的发行可以规范政府融资途径，但大规模的货币化安置仍可能加重地方财政负担。如何在推动政策落实的同时，避免新增隐性债务，是地方政府需要认真考虑的问题。

展望未来，货币化安置的规模有望进一步扩大。李宇嘉认为，货币化安置的规模后续将大概率超出100万套，后续的旧改、保障房筹集，会大规模转向消化存量，直至库存压力消解，市场形成预期。

从区域分布来看，库存压力较大的三四线城市和部分二线城市可能成为货币化安置的重点区域。这些地区商品房库存较高，通过货币化安置可以有效去化存量，稳定市场预期。而对于库存较低的一线城市和热点二线城市，实物安置可能仍是主流。

总体来看，此次货币化安置政策的重启，体现了政府在房地产市场调控中的精准施策。通过灵活运用货币化安置和实物安置，既能满足不同地区、不同群体的住房需求，又能有效调节房地产市场供求关系，为市场平稳健康发展提供有力支撑。