房价暴跌，银行压力山大？

房价暴跌，银行压力山大？

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新浪网

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来源

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2024年，中国房地产市场持续低迷，房价下跌趋势明显。据统计，2024年1-8月，中国百城二手住宅挂牌均价同比下跌5.67%。其中，北上广深四大一线城市二手房价格分别下跌28%、28%、28%与38%。房价下跌不仅影响购房者预期，更对银行业资产质量构成严峻挑战。

房价下跌引发银行不良资产风险

房价持续下行直接导致银行房地产相关资产质量恶化。截至2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。在42家上市银行中，上半年个人住房贷款合计减少3191亿元，其中六大国有银行合计减少3119亿元。更令人担忧的是，个人住房贷款不良率呈现上升趋势。在披露数据的21家银行中，19家银行不良率出现不同程度提升，平均上升0.1个百分点。

银行风险敞口分析

从银行资产负债表来看，房地产相关贷款占比较高。上市银行房地产相关金融敞口约7万亿元，其中个人住房按揭贷款4.31万亿元，占零售贷款36.99%；对公房地产业贷款1.63万亿元，占对公贷款12.85%。虽然个人住房贷款不良率相对较低（平均约0.30%），但对公房地产贷款不良率已高达4.8%，且仍在攀升。

银行应对措施

面对房价下跌带来的风险，银行采取了一系列应对措施：

1. 加大拨备计提：银行普遍提高了不良贷款拨备覆盖率，以增强风险抵御能力。据统计，上市银行可用于吸收损失的资源达11.77万亿元，相当于不良损失率70%的悲观假设下，能化解不良贷款占全部贷款的9.85%。

2. 优化贷款结构：银行开始调整房地产贷款结构，减少对高风险房企的敞口，同时加强对优质客户的信贷支持。部分银行还通过发行房地产金融债券，为优质房企提供融资支持。

3. 加强抵押物管理：银行普遍加强对抵押物价值的监测。据统计，多家银行个人住房贷款加权平均抵押率维持在32%-44%之间，为应对房价下跌提供了安全边际。

政策面分析

为防范系统性金融风险，政府和监管机构可能采取以下措施：

1. 差别化住房信贷政策：通过调整首付比例和贷款利率，支持合理住房需求，稳定房地产市场。

2. 房企纾困政策：实施“一企一策”化解房企风险，提供流动性支持，优化土地用途，减轻税负压力。

3. 金融监管强化：加强对银行房地产贷款集中度管理，防范信贷风险过度集中。

4. 保障性住房建设：加大保障性住房供应，分流商品房市场需求，稳定房价预期。

结语

房价持续下跌确实给银行业带来较大压力，但得益于银行充足的拨备资源和监管机构的及时介入，系统性金融风险总体可控。未来，银行需要进一步优化房地产贷款结构，加强风险预警和处置能力。同时，政府和监管机构应继续完善房地产市场调控政策，促进市场平稳健康发展。