商业地产如何应对高房产税压力？

商业地产如何应对高房产税压力？

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和讯网

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来源

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甲集团和乙地产集团的最新财报显示，两家公司的房产税负担分别占总税金的52.66%和9.38%，这一数据揭示了商业地产在当前市场环境下所面临的严峻税务挑战。随着房产税试点的推进和市场环境的变化，如何有效应对高房产税压力，已成为商业地产管理者亟需解决的重要课题。

目前，中国商业地产房产税的计算主要采用两种方式：按房产余值计征和按租金收入计征。具体税率各地标准不一，一般在1.2%到12%之间，个人出租住房则为4%。以试点城市上海和重庆为例：

• 上海：年应纳税额 = 新购住房面积 × 购房单价 × 70% × 税率
• 重庆：应纳税额 = 应税建筑面积 × 交易单价 × 30% × 税率（统一为0.5%）

其他城市则根据当地政策调整，一般采用房产原值扣除一定比例后的余值计征，扣除比例在10%-30%之间。

疫情对商业地产造成了深远影响，不仅导致资金成本上升，还使得利率大幅提高。据统计，G7经济体（不包括日本）的利率自2021年底以来平均上升了近500个基点，这是自20世纪70年代以来最显著的紧缩周期。

从资产回报率来看，商业地产的收益率普遍下降，风险溢价被挤压。以欧洲市场为例，优质资产收益率的平均外移幅度在80-140个基点之间，而同期欧元区10年期政府债券收益率上涨了250个基点。不同类型物业受影响程度不同，其中写字楼和物流板块价值调整幅度较大，而零售板块由于收益率较高，相对较好地适应了利率上升的环境。

面对高企的房产税压力，商业地产企业可以通过以下几种方式进行税务筹划和管理：

1. 折旧抵扣降低税负

商业地产企业可以通过合理利用固定资产折旧政策来降低税负。例如，商业地产的折旧年限为39年，而住宅地产为27.5年。企业可以采取区分折旧方式（Segregated Depreciation），将地产项目中的不同组成部分（如房屋、道路、停车位等）分开计算折旧，从而提高当年的折旧数额，降低应税收入。

2. 利用LLC等公司结构进行税务筹划

选择合适的公司结构也是降低税负的重要手段。例如，LLC（有限责任公司）在美国是一种流行的地产持有方式，因为它在税务申报和筹划方面具有优势。LLC本身不是一个独立的纳税实体，其收入和支出可以直接反映在个人税表上，避免了双重征税的问题。

3. REITs的税收优惠政策

房地产投资信托基金（REITs）是商业地产投资的重要工具，其最大的优势在于税收优惠。REITs的分红部分在实体层面不纳税，普通分红可享受最高20%的应纳税所得额扣除，同时还能享受资本回报（Return of Capital，ROC）优惠。对于外国投资者，美国还提供了FIRPTA规则的豁免，进一步降低了税务负担。

4. 1031交换的税务筹划

1031交换是美国税法中一项重要的税务筹划工具，允许投资者在出售房产时延迟缴纳资本利得税。具体操作是将出售房产的收益用于购买同类财产，从而将应税利润转化为递延收入。需要注意的是，如果在交换过程中收到非同类财产的补偿物（Boot），则需要在当年申报并缴纳税款。

面对高房产税压力，商业地产企业需要通过合理的税务筹划和管理来降低税负。这不仅包括利用折旧政策、选择合适的公司结构，还可以通过REITs和1031交换等工具进行税务优化。在具体操作中，建议企业咨询专业的税务顾问，确保符合当地税法规定，实现税务筹划的最大效益。