陈明夏律师详解房企破产：从判断到应对的全方位指南

陈明夏律师详解房企破产：从判断到应对的全方位指南

近年来，房地产行业陷入深度调整，不少房企因资金链断裂而陷入破产困境。君伦首席合伙人陈明夏律师结合多年实务经验，对房企破产的热点问题和应对策略进行了深入剖析。

当前房企破产主要呈现以下特点：

1. 集团化破产增多：大型房企往往通过集团化运作，旗下拥有众多子公司和关联公司。一旦母公司陷入困境，往往会引发连锁反应，导致整个集团破产。
2. 连环追债现象频发：房企破产往往牵涉众多债权人，包括银行、供应商、施工单位等。一家企业的破产可能引发连锁反应，导致其他企业也被迫进入破产程序。
3. 主动破产与被动破产并存：一些房企在意识到经营难以为继时，会主动申请破产以寻求重整机会；而另一些企业则是在债权人申请下被迫进入破产程序。

如何判断企业是否具备破产条件？

陈明夏律师指出，判断房企是否具备破产条件，主要依据《企业破产法》第二条的规定：

企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。

具体来说，需要考察以下因素：

• 债务到期情况：企业是否无法偿还已到期的债务
• 资产负债状况：企业的总资产是否低于总负债
• 现金流状况：企业是否持续亏损，缺乏足够的现金流维持正常运营

实质合并破产的适用条件

在集团化房企破产中，实质合并破产是一个重要议题。陈律师指出，适用实质合并破产需要满足以下条件：

1. 关联性：各关联企业之间存在高度的关联性和利益输送
2. 资产混同：资产和负债难以区分或严重混同
3. 公平原则：合并破产有利于公平清偿全体债权人

但实质合并破产也会带来一些后果：

• 债权债务关系重新认定：原本独立的法人主体债务可能被合并计算
• 清偿顺序变化：某些债权人的清偿顺序和比例可能受到影响
• 重整难度增加：合并后的企业规模更大，重整方案设计更为复杂

实现破产财产价值最大化

陈明夏律师建议，要实现破产财产价值最大化，需要做好以下几点：

1. 科学评估：选择有经验的评估机构，确保资产评估的准确性和公允性
2. 灵活处置：根据市场情况和资产特点，采取拍卖、变卖、租赁等多种处置方式
3. 引入投资人：通过重整程序引入战略投资者，盘活企业资产

别除权、以房抵债等特殊情形

在房企破产中，别除权和以房抵债是两个常见问题：

• 别除权：指债权人对债务人的特定财产享有优先受偿的权利。例如，抵押贷款的债权人对抵押物享有别除权，优先于普通债权人受偿。
• 以房抵债：房企常通过以房抵债方式解决债务问题。但在破产程序中，这类抵债行为可能被认定为无效，需要按照法定程序重新清偿。

面对房企破产，陈明夏律师建议：

1. 主动应对：企业应及早评估自身状况，必要时主动申请破产重整，争取更多谈判空间
2. 专业团队：聘请有经验的律师团队，协助处理复杂的法律问题
3. 多方沟通：与债权人、政府部门保持良好沟通，争取各方支持
4. 关注立法动态：关注《破产法》修订等立法动态，及时调整策略

房企破产是一个复杂的过程，需要综合运用法律、金融、管理等多方面知识。陈明夏律师的建议为企业和债权人提供了有价值的参考，有助于在破产程序中实现各方利益的最大化。