海外民宿经营全攻略：从选房到设计的实用指南

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海外民宿经营全攻略：从选房到设计的实用指南

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https://unclekieran.com/overseas-homestay-investment-bali2/

在海外经营民宿需要精心规划和专业管理。本文将从房源选择、合同签订、设计装修到运营管理等多个方面，为您提供全面的指导和建议。

如何找到最佳的房源

民宿可以說是长租公寓的升级版，因此在谈判上的底层逻辑与长租公寓相似，但拿房标准却比长租公寓高出很多。以下是通过"三要三不要"来分析民宿拿房的标准：

要长租约：民宿的投入成本较高，因此租约越长越好，一般不得低于5年。如果能谈到每年一定时间的装修期或空置期，将大大提高利润回报。同时，要重视违约条款，以防中途房东违约造成损失。
要拿电梯大楼（商住两用楼）：虽然电梯大楼存在商用水电、物业费高的问题，但其商业性质不易引起邻居投诉，往往位于商业繁华地段，交通便利，人流量大。最重要的是，如果第一套民宿经营得好，可以将成功经验复制到第二套、第三套，甚至整层或整栋的包租，以实现集中化管理。
要方便停车：越来越多的人选择自驾出行，尤其是很多国家现在民宿客人中有近三分之一是本地群体，他们可能只是周末度假，换个地方休闲。因此，停车方便是许多客人选择民宿的重要原因。如果民宿周边停车方便，甚至免费，这可以作为选房的一个考量因素。
不要拿楼梯楼房：对于民宿而言，客户体验感非常重要。如果发现是一个老旧社区，首先会怀疑位置是否正确；然后还得拎着重重的行李箱爬到五楼，每走一层都要停下来休息。还没进门，他可能已经后悔选择了这家民宿。哪怕里面装修再好，他对民宿的印象和体验也会大打折扣，甚至给出差评，影响民宿的生意和入住率。楼梯楼房是禁忌。
不要动硬装：选房时要选硬装基础好的，尤其是厨房和浴室，装修越新越好。如果屋龄太老，厨房和浴室过于老旧，改造将需要一笔不小的开支。要严格计算投入产出比，把有限的资金用在容易出效果的软装上，而不是费钱但不出效果的硬装上。
不要选物业管理太严格的高端社区：民宿客人经常进出社区，如果社区物业管理太严格，进出都需要业主电话通知或主人亲自接待，将增加不少工作量。另外，高端社区的邻居对居住环境要求较高，频繁进出的陌生人和偶尔的噪音干扰容易引起投诉。

价值千万的租房合约具备哪几点

我整理出九个要素，分别是价格、年限、免租期、递增、维修责任、产权人/产权关系、委托书、押金收取人、违约责任及违约金。接下来我将阐述这九个要素：

价格：不要跟傻瓜比傻：价格是决定利润的核心要素。如果有人要跟你比谁更傻，你只需告诉他他比较傻。在拿别人的房子做民宿时，低于市场价包租是最安全的防火墙——最高上限是市场价。
年限：签约年限不够，没有利润：《永恒的投资七律》作者詹姆斯·蒙蒂尔说："估值是金融中最接近万有引力定律的东西，它是长期回报的主要决定因素，短期可能有很大出入，但长期一定会向价值回归。"只有签长期合同，才能锁定未来房租增长的利润空间。
免租期：缓解出租压力：免租期是指房东同意免收租金的时间。在履行长期合同的过程中，难免会面临更换租客的情况，这也是房东会遇到的。因此跟房东申请免租期是合情合理的。市面上做得好的一些连锁民宿，合同中约定的免租期一般是15-30天。
维修责任：提前划清责任和义务：住民宿的人形形色色，各种情况都有可能出现。拿房时要和房东讲清楚责任与义务，免得后期出现问题有理说不清。
产权人/产权关系：清晰界定，避免纠纷：产权人一般指权利人，是权利主体中享有权利的一方。房屋租赁通过合同的方式把房屋出租给承租人使用。因此，签合同比一定要对产权人的个人情况仔细查验。
委托书：产权人如果不来，委托书带上：若当事人无法到场确认或办理相关事宜，可以委托他人代办。当事人需提供本人身份证复印件、委托书等给受委托人，如此才会受法律保护。委托书上需要写明房源信息、委托人信息、受委托人信息、授权范围、授权时限、双方签名或手印等。签合约最好与房屋产权人本人签约。如果不是，一定要让来替代的人出示委托书，不要相信口头上的各种关系，如夫妻关系、父子关系、兄弟姐妹关系、老板员工关系等，记得要用法律保护自己的合法权益。
押金收取人：明确资金流向：押金是一方当事人存放在另一方当事人处的一定费用，用于保证自己的行为不对对方利益造成损害。造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，押金应予以退还，但在违约时押金将被扣除。
违约责任及违约金：盈利的最后一道防火墙：违约责任，是指当事人不履行合约义务或履行合约义务不符合合约所约定而依法应当承担的民事责任。违约责任是合约责任中的一种重要形式，一定要引起重视。房东拒绝履行维修义务，或租赁期内要收回房屋造成承租人无法继续使用等都属于违约行为，需要承担违约责任，一般通过违约金的方式补偿。违约金的设立是为了保证责任的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合约的规定支付违约金。违约金的标准依法规定或双方在合约中书面约定。

如何设计爆款城市民宿

一个地区的民宿本身就是这个地区的文化广告牌。好的民宿需要具备以下功能：

满足人们追求自然、放松、有情调的休息环境的需求
契合人们对于返璞归真、自在洒脱的生活方式的追求
体现当地文化特色，让客人能够强烈体验当地生活方式和地域文化
彰显民宿主独特的品牌和格调

要实现这些功能，民宿设计风格是关键。可以说，设计是民宿的灵魂，一间民宿能否从众多民宿中脱颖而出，设计起着决定性的作用。好的民宿不仅能满足消费者对上述功能的需求，还能传达民宿主想要的新奇感、新鲜感和服务感。因此，民宿风格的设计与呈现，将成为消费者是否愿意下单的重要因素。

在确定风格之前，了解周边的风土人情、地域特征及受众人群非常重要。一个优秀的设计师不会闭门造车。对于新手来说，就算没有设计经验，没有民宿打造和运营的经验，若想尽可能地控制预算和成本，同时又能做出一套吸睛的民宿作品，除了请设计师之外，也可以尝试自己动手。

民宿风格设计需要考量四个因素：

主题定位是前提：首先要因地制宜对房屋进行调查，从外部环境看周边的地理位置有什么样的特色，从房屋本身结构看户型或布局特点，从周边消费人群看哪种客群所占比例大……这些都是我们在设计前要调研好的工作，这样才能对民宿进行精准定位。
重视个性化设计：在民宿的软装基础上添加文化元素，会起到锦上添花的作用。文化可以与整个城市的形象相关联。比如，在台北这种文化底蕴深厚的城市，做民宿可以融入的文化元素有夜市、台湾美食等；也可以自定义文化元素，打造室内的主题空间。
成本控制是关键：有了明确的主题和定位后，我们需要围绕所定主题在设计元素、用户体验上下功夫，做到既吸引眼球，又不失居住的舒适感。很多人误以为装修需要花费十多万元，其实不然，一般硬装条件好的房子，只需花费几千到两三万元，就能打造出令人惊艳的效果，原因在于我们采用的是弱化大件家具、突出装饰点缀的设计思路。
充分融入文化元素：新手在做设计时容易超预算，为了追求设计作品尽善尽美，在设计和采购时会不知不觉超出预算。民宿不能只为情怀而设计，更要时刻记住打造的是一项能带来正向现金流的商品。考虑投资回报率，一般民宿产品的回本周期在半年到一年左右。所以设计时，要考虑到如何用有限的成本产出最饱满的设计效果。

如何花少钱软装出最佳民宿

在软装技巧上有两个方面需要注意：风格和灯光。

风格：作为民宿，建议装修风格可以采用北欧风，有三个优点：装修便宜、年轻人喜欢、现代的时尚风格更温馨。
灯光：灯光主要采用暖光和白光搭配。暖光安装区域可选择客厅、卧室、餐厅，这样设计看起来比较温馨；白光安装区域可以选择卫生间、厨房或阳台，这样看起来比较亮。整个房间的暗色物品不宜过多，显得乏味或沉重。墙面粉刷可以采用浅色系的涂料，绿植一定要点缀到位，建议采用假绿植，这样打理起来比较方便。房间的视觉美很重要，客人会通过窗帘、沙发、墙面这三个入眼的场景获得对房间的满意度。装饰物要做好层次叠放，色彩搭配。例如：挂画的大小搭配，除了挂在墙上之外，可以把小幅装饰画叠放三分之一在大幅画上，摆放在客厅电视柜或边柜上。小摆件的摆放，可以通过组合来构造一个小景观。绿植不需要摆在特别显眼的位置，可以作为配色或背景。