万科新帅辛杰：聚焦三大主业，重启发展引擎

万科新帅辛杰：聚焦三大主业，重启发展引擎

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证券时报网

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来源

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https://www.stcn.com/article/detail/1150476.html

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https://36kr.com/p/3082325972336131

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https://m.mp.oeeee.com/a/BAAFRD000020240315921421.html

1月27日，万科发布重大人事调整公告，原董事会主席郁亮辞职，由深圳地铁集团董事长辛杰接任。这一任命不仅标志着万科进入新的发展阶段，也体现了大股东深铁集团对万科的支持。面对2024年高达450亿元的亏损，辛杰将如何带领万科进行业务重整和风险化解，成为业界关注的焦点。

辛杰来自万科的第一大股东——深圳地铁集团，这并非偶然。深铁集团作为万科的重要股东，自2017年斥资664亿元收购万科29.38%股权以来，一直扮演着重要角色。尽管万科股价已较当初腰斩，深铁集团仍坚定支持万科发展，这从辛杰的任命中可见一斑。

深铁集团自身实力雄厚，截至2023年底，资产总额达7165.89亿元，全年营收超万亿元。其业务涵盖国家铁路、城际铁路和城市轨道交通，运营深圳15条地铁线路，总里程位居全国第四。深铁集团的站城一体化开发业务表现尤为突出，2020-2022年收入分别为149.43亿元、95.71亿元和160.48亿元，毛利率保持在54%-72%之间。

面对严峻的市场环境，万科将全面聚焦三大主业：综合住区开发、物业服务和租赁住宅。这三大业务不仅是万科的核心优势，也是未来发展的关键支撑。

综合住区开发：保持行业领先地位

2024年，万科在开发业务销售方面实现2460.2亿元，销售面积位居行业第一。公司高质量交付超过18万套房子，并积极推进大宗交易，签约金额达259亿元。在产品创新方面，万科在上海落地首个“未来城市理想单元”产品，成为2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军。

物业服务：稳健增长的盈利来源

2024年上半年，万科物业服务实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业在新增楼盘减少的情况下，通过提升设施翻新能力，实现客户满意度和缴费率双提升。商企服务方面，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖等重大项目。

租赁住宅：模式创新与规模扩张

租赁住宅业务方面，万科上半年实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截至2024年6月底，累计开业数量达18.3万间，GOP利润率接近90%。值得一提的是，万科在业内率先探索商办存量资产“由售改租”新模式，如深圳和颂轩项目1088套公寓实现满租，该模式已在多个城市落地，盘活房源超5500间。

面对经营困境，万科制定了“一揽子方案”，全力推动风险化解和经营改善。公司通过资产盘活、大宗交易等方式，回收现金超百亿元。同时，万科积极调整投资策略，2022年以来主动投资项目整体兑现度达87%，销售毛利率平均达18%。

深铁集团作为大股东，将通过多种方式支持万科发展。一方面，深铁集团将利用其在轨道交通和站城一体化开发方面的优势，与万科形成协同效应。另一方面，深铁集团将通过资本注入、资源对接等方式，助力万科化解经营风险。

尽管面临巨大挑战，万科管理层对房地产市场的止跌回稳持乐观态度。公司认为，外部环境的积极向好为解决自身问题创造了良好条件。在辛杰的带领下，万科将依托三大主业优势，借助深铁集团的国企资源，逐步恢复财务健康，实现可持续发展。