房产过户避税新招？小心踩坑！

房产过户避税新招？小心踩坑！

引用

新华网

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来源

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2013年，“国五条”政策出台，其中规定个人出售房产需严格按差额20%征收个人所得税。这一政策的实施，让不少房产交易者开始寻求各种避税方法。然而，一些所谓的“避税妙招”不仅可能不省钱，还可能带来严重的法律风险。

赠与过户

赠与过户是将房产无偿赠与给直系亲属。根据相关规定，每人每年有244万元的赠与免税额，超过部分按以下累进税率缴纳税款：

• 赠与净额2500万元以下：10%
• 2500至5000万元：15%
• 超过5000万元：20%

除了赠与税，受赠人还需承担土地增值税（20%-40%）、契税（6%）和印花税（1%）。为降低税负，可以采用以下方法：

• 配偶间赠与：配偶间赠与免征赠与税和土地增值税，但仍需缴纳契税和印花税。
• 逐年分割产权：每年赠与不超过244万元的房产权益，直到全部产权转移完成。
• 二等亲买卖：父母将房产以买卖形式过户给子女，子女支付部分价款，不足部分向银行贷款。这样可以避免赠与税，并可能适用10%的自用优惠税率。

买卖过户

买卖过户是最常见的房产过户方式。通过买卖方式过户，可以享受较低的税费。特别是满五唯一的普通住宅，可以免征增值税和个人所得税。买卖过户的主要税费包括：

• 契税（1%-3%）
• 增值税（5.5%，满五年免征）
• 个人所得税（1%-20%，满五年且唯一住房免征）

继承过户

继承过户是指在原产权人去世后，子女通过法定或遗嘱继承的方式取得房产所有权。继承过户时，只需支付公证费和登记费，但在子女日后出售该房产时，可能需要按照“财产继承所得”计算并缴纳20%的个人所得税。

“阴阳合同”的法律风险

“阴阳合同”是指合同当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中，对外的“阳合同”是为了规避监管、降低房款，从而减少税费，不是双方真实意思表示，实际交易价格则由“阴合同”约定。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。此外，我国刑法第二百零一条规定，纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，可构成逃税罪。

诉讼过户的风险

如果房产所有者涉及法律诉讼，特别是与房产相关的诉讼，如房产纠纷、债务纠纷等，这些诉讼可能会对房产过户产生直接影响。具体来说，如果房产所有者在诉讼期间，其房产可能被法院采取保全措施，如查封、冻结等，以确保诉讼结果的执行。在这种情况下，房产是无法进行过户的。

带押过户的限制

带押过户虽然看似简化了流程，但实际操作中存在诸多限制：

1. 仅适用于个人产权房，企业产权房不行
2. 仅限于第一顺位抵押，第二顺位抵押不行
3. 卖方剩余贷款必须是纯商业贷款，组合贷中的公积金部分必须提前还完
4. 买方必须是全款或纯商贷

此外，还需要满足以下条件：

• 卖方银行个贷经理同意
• 买卖双方都同意
• 买方贷款额度不低于卖方剩余贷款额度

带押过户还存在一定的风险。在买方贷款还款到过户完成之前，房屋产权仍属于原房东。如果这个过程中出现任何问题，都可能导致无法过户。此外，还需要确保买方的贷款能够在同一家银行审批下来，否则仍需回到正常的交易流程。

房产过户涉及复杂的法律和税务问题，选择合适的过户方式需要综合考虑税费、财产规划和未来计划。建议在实际操作前，咨询专业的税务和法律顾问，确保选择的方式符合自身利益。同时，要时刻保持警惕，不要轻易相信一些所谓的“避税妙招”，以免陷入法律风险。