回迁房交易：如何避免踩坑？

回迁房交易：如何避免踩坑？

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近日，广州黄埔区一回迁房拍卖引发关注。该房源位于知识城凤美花园，四室两厅两卫，建筑面积123.85平方米，起拍价仅13.6万元，远低于市场价。然而，这宗看似“笋盘”的交易背后，却隐藏着诸多风险。

产权风险：无证交易隐患重重

回迁房交易最大的风险在于产权问题。根据《城市房地产管理法》，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。而很多回迁房由于各种原因，短期内无法办理房产证，这就导致交易存在法律风险。

例如，黄埔区上述拍卖房源就明确注明“未办理不动产权证”，只能通过“签署转让协议+律师见证”的方式进行交易。这种交易方式存在以下风险：

• 合同效力问题：私下签订的合同在法律上可能被认定为无效
• 一房多卖：由于无法办理备案登记，存在卖家将同一房产多次出售的风险
• 债务纠纷：在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，该房产可能被法院查封

质量风险：建筑品质难以保障

回迁房的质量问题一直饱受诟病。由于开发商追求利润最大化，往往在材料和施工质量上有所妥协。很多回迁房在居民入住3-5年后，就会出现墙体剥落、管道老化、窗户漏水等问题。

费用风险：额外支出不容忽视

回迁房交易可能涉及额外费用：

• 土地出让金：如果回迁房所占土地为划拨用地，交易时需补交土地出让金
• 过户费用：可能需要承担较高的过户登记费用
• 维修资金：部分回迁房需要补交住宅专项维修资金

经济风险：全款支付压力大

回迁房无法办理按揭贷款，只能全款支付。这对于普通购房者来说，资金压力较大。而且在未取得房产证的情况下，一旦发生纠纷，购房者权益难以保障。

购买前调查

• 了解房屋性质：确认是危改回迁还是商品房回迁
• 核实产权状况：要求卖方提供房屋所有权证书、身份证等证件
• 检查房屋现状：实地考察房屋质量、周边配套等情况

合同签订注意事项

• 约定产权过户时间
• 明确违约责任
• 可以附期限，以产权过户为合同生效条件及付款条件

付款方式建议

• 分期付款：避免一次性付清全款
• 资金提存：可以与卖方协商将购房款办理提存公证

后续过户流程

• 及时办理房产变更登记
• 确认卖方户口迁出情况
• 补交相关费用，如土地出让金、维修资金等

回迁房交易虽然价格诱人，但风险不容忽视。购房者在决定购买前，一定要做好充分调查，谨慎评估风险。建议优先选择已经取得房产证的回迁房，避免陷入产权纠纷。同时，交易过程要严格按照法律规定进行，切勿贪图便宜而忽视法律风险。