深圳回迁房购买攻略：从市场现状到避坑指南

深圳回迁房购买攻略：从市场现状到避坑指南

引用

新浪网

等

11

来源

1.

https://finance.sina.com.cn/cj/2025-01-10/doc-ineenxxt5998709.shtml

2.

https://www.163.com/dy/article/JJ9GV2L10514D8GG.html

3.

http://news.szhome.com/390163.html

4.

http://news.szhome.com/389673.html

5.

http://www.1wanjian.com/news/22-1.html

6.

https://www.daohualaw.cn/article/3137.html

7.

http://news.szhome.com/390280.html

8.

https://bovor-plan.net/Article/detail/id/431.html

9.

http://www.cefa123.com/shouxu/15688.html

10.

https://m.daohualawyer.com/case/432.html

11.

https://digi.shenchuang.com/2024/0425/1654722.shtml

在深圳，回迁房因其价格优势和潜在的投资价值，一直备受购房者关注。然而，购买回迁房并非小事一桩，其中涉及的法律风险和市场风险不容忽视。本文将结合最新市场动态和实际案例，为您详细解析深圳回迁房的购买攻略，助您在购房路上避开重重陷阱。

近期，深圳楼市热度持续攀升，其中回迁房市场更是异常火爆。以南山区南头南苑新村为例，一套71㎡的回迁房在法拍市场上吸引了40人竞拍，最终以9.9万/㎡的高价成交，较起拍价翻了2.4倍。这一现象反映出市场对优质回迁房项目的强烈需求。

然而，值得注意的是，虽然部分回迁房项目因旧改前景向好而受到追捧，但整体市场仍存在较大风险。例如，一些项目因签约率低、进展缓慢等原因，导致交房时间遥遥无期，给购房者带来巨大不确定性。

产权风险：最核心的法律隐患

回迁房的产权问题是最关键的风险点。目前市场上存在两种主要类型的回迁房：

• 大产权回迁房：这类房产具备完整的70年产权，可以自由交易，是相对安全的选择。
• 小产权或集体土地性质的回迁房：这类房产可能无法办理过户手续，存在较大的法律风险。根据小红书上的警示，没有房产证的回迁房坚决不能购买。

合同风险：条款约定要明确

虽然《城市房地产管理法》第三十八条限制未登记领取权属证书的房地产转让，但在实践中，只要卖方持有拆迁协议和回迁证，买卖合同通常被视为有效。因此，在签订合同时，务必注意以下几点：

• 明确约定双方在交易中应承担的税费
• 设定严格的违约责任条款，防范“一房多卖”
• 明确房产过户和交房的具体时间
• 确保卖方配偶签字，避免共有产权纠纷
• 让卖方第一顺序继承人参与签约，预防未来可能的遗产纠纷

交付风险：旧改项目的不确定性

回迁房的交付时间往往受制于旧改项目的整体进度。购房者需要关注以下几点：

• 了解项目签约率和拆迁进度
• 考察开发商的资信状况和开发能力
• 评估项目周边配套和区域发展前景

以深圳大鹏新区的一起回迁房指标交易纠纷为例，可以为我们提供重要启示。

2021年6月，买方与卖方签订了《房屋买卖协议书》，约定购买大鹏新区一处小产权房对应的回迁安置指标，总价190万元。买方支付款项后，配合卖方与开发商签订了拆迁安置补偿协议。随后，买方以卖方未提交相关产权凭证为由，要求解除合同。

法院审理认为，双方交易的实质是回迁房指标而非特定房屋，卖方已履行合同主要义务，配合买方签订拆迁安置协议，买方合同目的已经实现。因此，驳回了买方的诉讼请求。

这一案例说明：

1. 回迁房指标买卖合同在不违反强制性规定的情况下是有效的
2. 卖方的主要义务是转让指标并配合签订拆迁安置协议
3. 买方在签订合同时要明确交易标的，保留相关证据

1. 充分了解政策：关注深圳最新的城市更新政策和市场动态
2. 实地考察项目：了解项目进展、周边配套和区域规划
3. 审慎选择房源：优先考虑大产权回迁房，远离无证房产
4. 专业法律咨询：必要时寻求律师帮助，确保合同条款严谨
5. 理性评估价值：不要被市场热度冲昏头脑，谨慎投资

总之，在深圳购买回迁房需要谨慎对待，既要看到其价格优势和投资潜力，也要充分认识到其中蕴含的风险。只有做好充分准备，才能在激烈的市场中抓住机遇，避开陷阱，实现安居乐业的梦想。