预告登记：回迁房交易的安全锁

预告登记：回迁房交易的安全锁

引用

36氪

等

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来源

1.

https://36kr.com/p/3140380617595649

2.

http://www.zj48.net/m//open.asp?id=249912&tid=320

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https://m.66law.cn/laws/167158.aspx

4.

https://dnr.gxzf.gov.cn/xwzx/zrzx/t18167745.shtml

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https://www.zexilaw.com/index.php?m=home&c=View&a=index&aid=545

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https://m.weibo.cn/p/index?extparam=%E5%8C%97%E4%BA%AC%E5%9B%9E%E8%BF%81%E6%88%BF%E4%B9%B0%E5%8D%96&containerid=1008083895cf07289140940ab45610c1ea532d&featurecode=newtitle%0A%E4%B8%96%E7%95%8C%E4%B8%8A%E6%9C%80%E6%A3%92%E7%9A%84%E7%B2%89%E4%B8%9D%0A%E4%B8%96%E7%95%8C%E4%B8%8A%E6%9C%80%E6%A3%92%E7%9A%84%E8%B5%9B%E8%BD%A6%E8%BF%90%E5%8A%A8

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https://digi.shenchuang.com/2024/0425/1654722.shtml

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http://www.sczwfw.gov.cn/jiq/front/transition/ywTransToDetail?areaCode=510722000000&itemCode=511F0093300096-510722000000-000-008421109-1-00&taskType=7&deptCode=008421109

9.

https://zrgh.chengde.gov.cn/art/2024/8/9/art_12472_1015151.html

在房屋买卖中，"一房多卖"一直是让购房者头疼的问题，尤其是在回迁房交易中。回迁房由于其特殊性，更容易出现此类纠纷。如何有效防范这一风险？预告登记制度为我们提供了一个法律保障手段。

2017年4月，高某通过中间人介绍，与和某签订了北京市某小区一套回迁房的《房屋买卖合同》，并全额支付了房款。按照合同约定，该房屋应于2017年4月13日前由开发商交付给和某，但实际交付时间却延迟至2023年9月。

更令人意想不到的是，在收房后，和某既未按约定交付房屋，也未办理过户手续。当和某提出国家回购方案时，虽然双方就回购款项分配达成一致，但和某在收到回购款后却以各种理由拖延支付，严重侵害了高某的合法权益。

这个案例揭示了回迁房交易中"一房多卖"的巨大风险。幸运的是，高某最终通过法律途径成功维权。这个案例也提醒我们，在购买回迁房时，必须采取有效措施预防此类风险，而预告登记就是其中的关键一环。

预告登记是一种不动产登记制度，主要目的是保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权。具体来说，就是在正式的不动产物权登记完成之前，为了限制债务人处分该不动产物权，保障债权人将来取得物权，而预先进行的一种登记。

《中华人民共和国民法典》第221条明确规定："当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90天内未申请登记的，预告登记失效。"

这条规定赋予了预告登记极强的法律效力。一旦办理了预告登记，即使卖方将房屋再次出售，未经预告登记权利人同意，新的买卖行为也不会产生法律效力，从而有效防止了"一房多卖"的情况发生。

办理预告登记需要准备以下材料：

1. 不动产登记申请书
2. 申请人身份证明
3. 当事人关于预告登记的约定
4. 不动产权属证书（现房）或已备案的商品房预售合同（期房）
5. 不动产转让合同或抵押合同等相关材料

具体流程如下：

1. 双方签订房屋买卖合同
2. 携带上述材料到不动产登记机构申请预告登记
3. 登记机构审核通过后，记载于不动产登记簿
4. 领取预告登记证明

1. 保障物权实现：预告登记使债权请求权具备了一定的物权效力，可以对抗第三人。
2. 预防纠纷：通过预告登记，可以有效防止卖方"一房多卖"，减少房屋交易纠纷。
3. 降低风险：对于回迁房这类存在产权不确定性的房产，预告登记提供了额外的安全保障。

在前述案例中，如果高某在签订合同后及时办理了预告登记，就能有效避免后续的一系列纠纷。即使和某试图将房屋再次出售，也无法完成物权转移，从而保护了高某的合法权益。

在购买回迁房时，预告登记是一项重要的风险防范措施。它不仅能够有效防止"一房多卖"，还能为购房者提供法律保障。因此，建议广大购房者在签订房屋买卖合同后，及时办理预告登记，为自己筑起一道法律防护墙。