房产传承税务规划：如何合法合规降低税费？

房产传承税务规划：如何合法合规降低税费？

随着房价的不断攀升，房产传承已成为许多家庭关注的重点。然而，在房产传承过程中，如何合理规划税务以减轻负担成为不少家庭面临的难题。据统计，一套市值400万元的房产，如果未进行合理的税务规划，继承人可能需要缴纳高达56.8万元的房地合一税。那么，如何才能合法合规地降低房产传承过程中的税费支出呢？

在我国，房产传承主要通过继承和赠与两种方式实现。根据现行税法规定，这两种方式涉及的主要税种包括增值税、契税、个人所得税等。

继承方式

• 增值税：法定继承人继承房产免征增值税。
• 契税：法定继承人（包括配偶、子女、父母等）继承房产免征契税。
• 个人所得税：继承房产本身不征收个人所得税，但继承人转让受继承房屋时，需按20%的税率缴纳个人所得税。如果满足“满五唯一”条件（即房产持有满五年且为家庭唯一住房），则可免征个人所得税。

赠与方式

• 增值税：直系亲属间的房产赠与免征增值税。
• 契税：受赠人需按3%的税率缴纳契税。
• 个人所得税：直系亲属间的房产赠与免征个人所得税。

虽然法定继承和直系亲属间的赠与已经享受了较多的税收优惠，但通过合理的税务规划，仍然可以进一步降低税费支出。

户籍设籍规划

根据《所得稅法》第4條之5的規定，如果继承人在父母的房產中設立戶籍並且持續居住滿6年，則可享有400萬元的免稅額，從而免除房地合一稅。

以一个实际案例来说明：一位客户继承了一套市值400万元的老公寓，由于未将户籍迁入该房产，导致需要缴纳66.8万元的房地合一税。但如果在继承前就将户籍迁入该房产并居住满6年，就可以完全免除这笔税款。

利用粤港澳大湾区的税收优惠政策

对于在粤港澳大湾区内拥有房产的家庭，还可以利用大湾区的税收优惠政策进行税务规划。例如，香港居民在内地九市（广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆）缴纳的个人所得税超过香港税负的部分，可以申请财政补贴。

设立家族信托

对于高净值家庭，可以考虑设立家族信托来进行财富传承。通过信托架构，可以实现资产隔离、税务优化和财富传承的多重目标。虽然目前我国对信托的税收政策尚不明确，但在香港等地，信托架构已被广泛用于税务规划和财富传承。

房产传承中的税务规划是一个复杂但重要的课题。通过合理利用现行税法中的优惠政策，结合户籍设籍规划、区域税收优惠和信托架构等工具，可以有效降低房产传承过程中的税费支出。但需要注意的是，税务规划一定要在合法合规的前提下进行，建议在专业人士的指导下操作，以避免不必要的风险。