新司法解释下，土地转让合同还有哪些坑？

新司法解释下，土地转让合同还有哪些坑？

2024年11月21日，最高人民法院发布了新的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对原司法解释进行了重要修改。这些修改不仅影响了土地使用权转让合同的效力认定，也对商业代建模式下的合同风险防范提出了新的要求。本文将从以下几个方面详细解读新司法解释对土地转让合同的影响，并提供相应的风险防范建议。

新司法解释对原司法解释进行了重要修改，主要体现在以下几个方面：

1. 删除了原司法解释第9条、第11条和第16条的规定。这些条款主要涉及土地使用权转让合同的效力认定，删除后意味着不再将未取得土地权证、未经批准转让划拨地或以划拨地进行房地产合作开发作为认定合同无效的理由。

2. 明确未取得土地权证不再影响土地转让合同的效力。新司法解释规定，即使转让方未取得土地使用权证书，只要合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同仍然有效。

3. 未经批准转让划拨地或以划拨地进行房地产合作开发不再作为认定合同无效的理由。新司法解释强调，划拨土地使用权的转让合同即使未经政府主管部门批准，也不影响合同的效力。但是，未经批准的转让合同不能办理土地使用权变更登记。

对土地使用权转让合同效力认定的影响

新司法解释的出台，改变了过去对土地使用权转让合同效力的严格认定标准。过去，如果转让方未取得土地使用权证书，或者划拨土地使用权未经政府主管部门批准转让，合同往往被认定为无效。新司法解释实施后，这些情况不再影响合同的效力。

例如，在最高人民法院（2019）最高法民再235号案件中，农工商公司与刘合有签订《协议书（代合同）》，约定转让划拨土地上的房屋。虽然该房屋所占土地为划拨土地，且未经政府主管部门批准，但最高人民法院最终认定该合同有效。这一判决体现了新司法解释的精神，即合同效力不再受土地使用权证书和政府主管部门批准的影响。

对划拨土地上房屋买卖合同效力的影响

新司法解释的出台，也改变了过去对划拨土地上房屋买卖合同效力的认定标准。过去，划拨土地上的房屋转让未经政府批准的，合同往往被认定为无效。新司法解释实施后，即使未经政府主管部门批准，合同仍然有效。

但是，需要注意的是，虽然合同有效，但未经批准的转让合同不能办理土地使用权变更登记。这意味着，买受人虽然可以依据合同主张权利，但无法取得土地使用权证书。

对商业代建模式下合同风险的影响

新司法解释的出台，对商业代建模式下的合同风险防范提出了新的要求。商业代建模式中，代建方可能面临与合作开发混同的风险。如果代建方未能在合同中正确处理与委托方的关系，存在某种程度的利润分享、风险承担、甚至是共同出资的情况，则有可能被认定为共同开发。

例如，在某商业代建项目中，代建方在前期为委托方提供了融资，并在项目进行中投入了自有资本。最终，法院将该代建合同认定为合作开发合同，代建方提供的融资被定性为共同出资，导致代建方难以收回前期投入的资金。

明确合同性质，避免与合作开发混同

代建方在签订合同时，应注意以下几点：

1. 合同名称应明确为“代建合同”，而非“合作开发合同”等其他用语。
2. 代建费应避免出现“共同出资，共享利润、共担风险”等可能被认定为合作开发模式的内容。
3. 如果代建方在前期投入中为委托方提供了融资或借款，应另行订立借款合同，明确约定为借款，注明此借款不属于对项目的投资，代建方不承担投资风险，仅收取固定本息。
4. 代建合同中应明确约定委托方系提供土地而非以土地进行出资，代建方系受其委托在土地上进行项目开发及运营管理。

注意土地使用权瑕疵风险

在商业代建模式下，土地系由委托方提供，一旦土地使用权有瑕疵，代建方将面临维权等诉累。因此，代建方在签订合同时，应注意以下几点：

1. 要求委托方提供土地使用权证书，并核实其真实性。
2. 要求委托方承诺土地使用权无瑕疵，并约定相应的违约责任。
3. 在合同中明确约定，如果因土地使用权瑕疵导致项目无法进行，委托方应承担全部责任。

规范合同条款，明确各方权利义务

代建方在签订合同时，应注意以下几点：

1. 明确代建服务费的计算方式，避免与项目利润挂钩。
2. 设置合理的奖惩机制，但奖惩内容应主要针对造价目标、工期目标、质量目标等，而非具体项目利润。
3. 在与第三方签订的合同中（如设计合同、施工合同），明确代建方的权利义务，特别说明付款义务由委托方承担，代建方对此不承担责任。

新司法解释的出台，对土地转让合同纠纷的处理具有重要影响。一方面，它改变了过去对土地使用权转让合同效力的严格认定标准，有利于促进土地市场的流通；另一方面，它也对商业代建模式下的合同风险防范提出了新的要求。因此，各方在签订和履行土地转让合同时，应充分了解新司法解释的内容，规范合同条款，明确各方权利义务，以避免不必要的纠纷。