徐州房价走势背后的经济逻辑
徐州房价走势背后的经济逻辑
徐州房价近期呈现稳中有降的态势。2025年5月，新房均价为10622元/平方米，环比下降0.47%；二手房价格也出现波动，1月成交均价达8600元，环比上涨9.4%，但12月又降至7650元/平方米。这一系列变化背后，反映了徐州房地产市场正在经历深刻调整。
政策红利释放市场活力
为提振房地产市场，徐州市出台了一系列利好政策。其中最引人注目的是换购住房退税政策。根据最新公告，2022年10月1日至2025年12月31日期间，出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，可以享受退税政策。具体条件包括出售和新购住房在同一城市范围内，且出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关。退税金额根据不同情况而定，如果新购住房金额大于现住房转让金额，则退税金额等于现住房转让时缴纳的个人所得税；如果新购住房金额小于现住房转让金额，则退税金额为（新购住房金额除以现住房转让金额）乘以现住房转让时缴纳的个人所得税。需要特别注意的是，对于共同所有的住房，退税金额将根据纳税人所占产权份额确定。
此外，徐州市住房公积金管理中心也延长了阶段性政策至2025年底。政策规定，职工及其配偶购买自住住房，符合以下两个条件之一的，即可认定其名下无房或仅有1套住房，可以申请公积金贷款；职工及其配偶在本市行政区域内名下住房套数不超过1套；职工及其配偶公积金贷款次数累计不超过1次。公积金贷款测算额度增加不超过公积金缴存余额25倍的条件，与原测算公式（公积金月缴存额×12×贷款年限×2+公积金余额×2）的计算结果相比取较大值作为贷款测算额度，取消提取加贷款不超过120万元的限制。购买新建商品房或存量房，首次使用公积金贷款的，最低首付比例为20%，第二次使用公积金贷款的，最低首付比例为30%。购买高品质住宅，公积金贷款最高额度上浮20%。徐州市区（含铜山区）个人贷款最高额度为80万元，夫妻双方贷款最高额度为120万元；各市、县（含贾汪区）个人贷款最高额度为70万元，夫妻双方贷款最高额度为90万元。
市场现状：区域分化明显
从市场数据来看，徐州房价呈现出明显的区域分化特征。据房天下研究院数据显示，2024年1月第3周，徐州二手房挂牌均价已降至10120元/平方米，较前一周环比下降1.04%。其中，泉山区以11233元/平方米位居首位，鼓楼区和云龙区分别为9605元和10820元。从区域分布来看，徐州的各区县房价相差较大。据数据显示，泉山区以11233元/平方米位居首位，而鼓楼和云龙区分别为9605元和10820元。泉山的开元四季楼盘，因其较高的地理位置及居住便利性，在关注度排行榜上占据了领先地位。人们关注的热点区域更多集中在了生活便利、教育资源丰富、交通发达的地段。
购房者行为：理性回归
在当前市场环境下，购房者的心理预期和行为模式正在发生变化。数据显示，价格在0-30万元的区间受到了51.59%的关注。这表明，购房者在选择房源时，更加注重经济实用性和负担能力，高端房源的需求显著减弱。这种理性回归的购房理念，也在一定程度上影响了房价走势。
未来展望：谨慎乐观
尽管徐州房价出现小幅下跌，但市场并未陷入衰退。诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第11周，重点10城二手住宅成交量为16463套，环比上涨13.83%，同比下降29.67%。二手房市场成交延续稳健趋势，总体成交量呈现“四连升”。而且本周成交量走势符合上周预判，即已恢复至节前水平，较节前第5周成交上升8.47%；同时，本周成交量还创下了今年以来周度新高，但成交热度暂仍不及去年同期。
从市场情绪指数来看，徐州的市场情绪指数为-0.84，仍处于市场低迷区间。这表明市场信心的恢复需要时间，但随着政策效应的逐步显现，市场有望在“金三银四”销售旺季迎来新的发展机遇。
综合来看，徐州房价的短期波动并未改变市场基本面。在政策支持和市场需求的双重驱动下，徐州房地产市场有望逐步回暖。对于购房者而言，当前市场环境提供了难得的购房窗口期，建议根据自身需求和经济能力，理性选择合适的房源。