房地产开发项目如何做好财务风险管理？
房地产开发项目如何做好财务风险管理？
房地产开发项目的成功与否，很大程度上取决于其财务风险管理的水平。近年来，随着房地产市场的波动和调控政策的收紧，房企面临的财务风险日益凸显。据统计，2021年地产信托违约规模高达917.11亿元，2022年更是攀升至930.25亿元。面对如此严峻的形势，如何做好财务风险管理，成为房企亟待解决的重要课题。
房地产开发项目财务风险管理框架
房地产开发项目的财务风险管理是一个系统工程，需要从多个维度进行考量和实施。以下是几个关键环节：
预算管理
预算管理是房地产开发项目财务管理的核心。开发商应在项目启动阶段制定详细的预算计划，涵盖土地购置、设计、施工、材料采购、销售和运营等各个环节。通过对各项成本进行细致规划和控制，开发商可以避免因成本超支而导致的资金短缺。同时，预算管理还应具备一定的灵活性，能够根据市场和政策变化进行及时调整，以应对不可预见的费用支出。
现金流管理
现金流管理是确保项目顺利推进的关键。房地产开发项目周期长、资金需求大，因此开发商必须有效管理现金流，确保每个阶段的资金供给充足。开发商可以通过分期融资、预售房款等方式，缓解项目建设期间的资金压力。对于大型项目，开发商还应合理安排资金使用优先级，确保资金能够优先用于关键环节，避免资金链断裂。
融资策略
融资策略是房地产开发项目财务管理中的另一个重要方面。开发商需要根据项目规模、市场环境和自身的财务状况，选择合适的融资渠道和方式。传统的银行贷款仍然是大部分开发商的主要融资手段，但开发商也应考虑其他渠道，如发行债券、股权融资或与其他投资者合作，以减少对单一融资渠道的依赖，降低财务风险。同时，合理控制融资成本也是至关重要的一环，开发商应通过谈判、优化资本结构等方式，降低融资利率和其他相关费用。
成本控制
成本控制策略也是财务管理中的重要部分。开发商应在项目的各个环节严格控制成本，通过优化设计、提高施工效率、科学采购等方式降低开支。例如，在建筑材料的采购过程中，可以通过集中采购、长期合作等方式获得更优惠的价格。此外，开发商还应建立健全的内部监督机制，防止浪费和腐败行为，以确保每一笔资金都能够得到有效利用。
财务风险管理
财务风险管理也是房地产开发项目中不可忽视的一环。开发商需要对可能影响财务状况的各种因素进行评估，如市场波动、政策变化、利率上升等，并制定相应的应对措施。例如，通过签订固定利率贷款合同或对冲工具，可以降低利率波动带来的风险。同时，开发商还应保持合理的财务杠杆，避免过度负债，以应对市场不确定性带来的冲击。
房地产开发项目财务风险管理实践
理论框架固然重要，但在实际操作中，房企又是如何进行财务风险管理的呢？以下是一些典型案例：
“接盘+代建”承债式受让地产风险资产
2022年初，某信托因深陷某大型地产公司开发的地产风险项目，而不得不选择通过“承债式收购”的方式受让原信托计划投资到项目公司的全部股权和管理权，并将施工单位变更为信托公司实控人集团的专门从事地产代建的关联公司，通过设法盘活项目以保证信托资金的安全。“承债式收购”在此前房企债务化解中较为罕见，但自2022年初因越来越多的房企债务危机深化以及保复工保交楼政策的出台，信托公司全面接盘项目公司债务和主导项目开发的情况相继出现。同时，这在一定程度上也反应了信托公司当时处理地产风险项目的一种思路：与其指望合作方缓过劲来，不如把尽可能多的股权收归到自己手中，掌握主动权，尤其依托其大型集团的牌子，吸引购房者，盘活风险项目，并确保销售回款能够回到信托账户。在当时看来，该方案既响应了政府号召，又维护了投资人利益。但放在现在来看，方案设立之初的预期过于乐观，承债式接盘后又出现了如项目开发周期拉长、投入新进资金无法覆盖支出等新问题。尤其值得借鉴的是，信托公司需要制定所有地产风险项目的整体处置策略，若仅有一两个项目，则采取该方案较为合理，但该公司涉险的地产项目数量多、规模大，后续出现项目则无法继续适用该方案，毕竟“地主家也没有余粮了”，而对于后续出险项目的投资人来说，同类型项目却无法得到相同的处置方案，投资人的愤怒可想而知。
“项目退地保本金+债务重组”的市场化风险化解方案
2020年6月，XX信托发行了“XX股权收益权集合资金信托计划”，项目保证人为某知名房企，融资主体为项目公司，信托资金规模为32.5亿元，募集资金用于开发建设标的项目。该信托计划于2021年9月出现兑付逾期。为化解该项目的风险，XX信托与项目所在地政府和当地城投平台公司等积极沟通项目退出方案，最终敲定为：地产方先行启动项目退地，政府将项目土地重新挂牌，再由当地政府引入当地履约能力较强的某城投公司（主体评级AAA）进行接盘。
政策环境与监管要求
在当前的政策环境下，房企的财务风险管理面临着新的挑战和要求。2023年10月，中央金融工作会议提出“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理”，进一步明确了监管导向。
在健全房地产企业主体监管制度的过程中，需要重点对资金进行监管。房地产业是典型的资金密集型行业，通观近年来出现的债务违约、保证交割等问题，都与房地产企业的资金运行状况密不可分。这意味着在对房地产企业进行主体监管时，最关键的是要对企业的资金情况进行多方位、全流程监管。对房地产企业进行资金监管，主要是对房地产企业自筹资金、负债融资以及预售资金等的监督管理。对于房地产开发企业而言，其进行房地产项目建设的资金主要来源于负债融资和预售资金。由此可以看出，房地产企业融资过程中隐含着资金流动性风险。
在第一个阶段，资金将主要用于购买土地。土地资源具有不可再生性特点，是一种稀缺资源，因此，在行业竞争等因素的影响下，房地产开发企业会将大量资金投入到土地开发权和使用权的获得上。在我国房地产企业资金预算管理制度还有待完善的情况下，有的房地产企业缺乏一定的资金管理意识与经验，容易出现大量或高价购入土地开发权和使用权的行为，这会导致企业资金被绑定到土地上，降低资金流动性，可能会引发资金使用问题。除此之外，这种行为也增加了资金闲置和浪费的问题，产生更多预算外成本。
在第二个阶段，资金将主要用于项目施工，资金的充足与否直接关系到房屋建设工程的质量好坏和进度快慢。与第一个阶段类似，如果房地产开发企业未在前期进行科学的资金预算与管理安排，施工过程中的各种突发状况就会影响到企业的财务状况。除了材料价格波动、劳动力成本上升、设计变更等情况可以提前预见外，还有不可预料的外部因素如极端天气、突发公共卫生事件等可能会对施工进度和成本产生影响。
在第三个阶段，房地产开发企业需要做的最重要的事情是通过预售商品房实现资金回笼。然而，预售商品房的销售周期可能会受市场变动、政策调整等因素影响，导致销售速度不及预期，从而延缓资金回笼的速度。如果企业未能科学管理资金，也可能面临流动性风险。此外，由于缺乏对预售资金使用情况的有力监管，房地产企业对预售资金享有比较大的自主权，存在企业将预售款用于其他项目的情况。
综上分析，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，除了需要对房地产企业的经营行为和融资行为进行全方位、多渠道监管，还需要重点在企业资金使用和管理方面进行穿透式监管，防止出现资金被挪用和资金管理不善等情况，多措并举降低房地产企业财务风险。
结语
房地产开发项目的财务风险管理是一个系统工程，需要开发商从预算管理、现金流管理、融资策略、成本控制和财务风险管理等多个维度进行考量和实施。同时，开发商还需要密切关注政策环境和市场变化，灵活调整风险管理策略。只有这样，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现项目的顺利实施和投资回报。