上海市区上亿的风貌别墅，真的贵吗？上海风貌别墅项目大盘点！
上海市区上亿的风貌别墅，真的贵吗？上海风貌别墅项目大盘点！
上海市区上亿的风貌别墅，真的贵吗？上海风貌别墅项目大盘点！不比首日销售额196.53亿，刷新全国单次开盘纪录的中海·顺昌玖里（超高层），后续入市的中海·恒昌玖里/顺昌玖里（风貌别墅）被富豪们低调瓜分了。
作为楼市新兴物种的风貌别墅，标签浅显：地段好、价格贵、海派元素、限量供应。
但事实真的如此吗？阅读此文，会让你一一打破对风貌别墅固有的认知。
今天从风貌别墅供应现状、缺陷、实地走访的感受等层面，带大家了解风貌别墅。
上海市区上亿的风貌别墅，真的贵吗？上海风貌别墅项目大盘点！
风貌别墅，真的贵吗？
在过去的十数年中，上海是执行限墅令最严格的地区，尤其是寸土寸金的内环，别墅产品极为匮乏。趁着上海限墅令松绑与市中心城市更新的双重契机，联排+石库门风格的风貌别墅应运而生。
限墅令始于1994，增强于2012，2019达到巅峰，2023年转为放松。
● 1994年，建议限制别墅用地开发。
● 2003年，国土资源部叫停低容积率别墅的供地。
● 2012年，国土资源部×发改委严格限制审批别墅用地，明确规定住宅容积率不得低于1.0。
● 2019年，住建部特级公告，要求各省相关部门立即暂停办理别墅项目的建设审批手续，对已建、在建、在批、待批的别墅项目进行梳理。
● 2023年5月，住建部废止、宣布失效。上海、镇江、多地县城重新出现低容积率别墅用地，不少在核心区。
自2024年初始，市中心迎来了风貌别墅的海量上新，宣告着风貌别墅的“内斗”正式开始。
根据上海市城市总体规划（2017-2035年），上海已划定44个历史文化街区（历史文化风貌区），其中中心城区占12块。
同时，伴随着中心城区更新理念从“拆、政、留”转变为“留、改、拆”，从过去的“大拆大建”转变为“以保护保留为主，以保护为原则，拆除为例外”的理念，
在这12处历史风貌保护区周边的风貌别墅，作为城市更新的一部分问世。
它们的单价集中在20万/㎡，是名副其实的“超级豪宅”。据不完全统计，上海市中心已经浮出水面的风貌别墅近50个，只分布在黄浦区、静安区、杨浦区、虹口区。
例如，杨浦的瑞安翠湖滨江单价21w/㎡（160-410㎡），黄浦的海玥黄浦源单价25w/㎡（330-550㎡）、中海顺昌玖里29W/㎡（290-355㎡），虹口的弘安里单价24.3w/㎡（280-503㎡），总价基本在3000万到上亿不等。
上海市区上亿的风貌别墅，真的贵吗？上海风貌别墅项目大盘点！
但上海历来最不缺有钱人，普通人眼中的天价，在不少富豪眼中反而成了性价比之选。
为什么这么说？观察近一年上海二手豪宅的成交情况，安福路独栋老洋房信和别墅均价来到了610328元/㎡。
而长宁西郊的檀宫，成交均价375710元/㎡，套均面积超千平，总价也来到了4亿以上。
风貌别墅的“贵”，是相对的。
当稀缺资源被稀释
分化又开始了
2024年被视为上海豪宅新房的鼎盛之年。
而接下来，风貌别墅能否接力豪宅市场的繁荣？
物向来以稀为贵，连风貌别墅也无法例外。因此，它们并非倾巢而出，大部分还在等待入市的契机。
当海量供应从天而降，风貌别墅作为新物种的价值是否会被稀释，也是令很多富豪左右摇摆的一大原因。
而除此之外，风貌别墅还有另一些不得不说的“缺陷”。
全新建造的风貌别墅在规划格局和立面风格上要保留“历史风貌”，并且每个地块的标准因地制宜各不相同，又无前人经验可供参考。
无法自由发挥与必须“边做边学”的限制，极为考验开发商的经验与功力。尤其是具体到操作与居住层面，老上海的“美”可能会变成需要克服的障碍。
例如：上海第一个入市的风貌别墅弘安里，由8个里弄组团而成，土地出让文件里就已经明确了需要延续的：
“应延续‘总弄-支弄’的里弄空间肌理，总弄和支弄的数量和位置可做适当调整。总弄宽度宜为4-8米，支弄宽度宜为3-4米，局部可适当放宽。”
“需要整体保护肌理、格局、尺度的区域，范围内各类建设活动应注重地区原有历史风貌整体保护和传承，保存原有巷弄格局和空间尺度，延续建筑原有体量和空间布局关系。”
也就是说，风貌别墅必须要符合老上海里弄建筑的道路宽度与建筑密度。
早期的石库门里弄，一般主弄宽度在2.5-3.5m，支弄宽度在2.0-2.5m。随着交通工具的迭代，主弄的宽度达到6.0m以上，而支弄宽度在3.5-4.0m之间。
早期的里弄建筑大多为2-3层，建筑密度一般在70%左右。随着1916年公共租界工部局出台《新中式建筑规则》，对里弄开敞空地占比提出了要求，建筑密度才下降到50%左右。
这样的标准下，风貌别墅与预想中的有天有地的大尺度住宅相去甚远。
此外，石库门、青红砖混用的外墙、老虎窗等海派建筑的经典元素被一一复原和保留，承袭着城市的风情与记忆。
总之当我亲身走入弘安里之时，有一种漫步张园的错觉，将历史人文与私人住宅结合无疑是风貌别墅最迷人的一面。
但庞大供应对于稀缺性的稀释再次显露，不仅数量多，风格款式也大体相同，精明的富豪们能否买账，又让人忍不住打个问号。
从已入市的两个新盘来看，黄浦新天地板块中海顺昌玖里&恒昌玖里约290-355-540㎡风貌别墅，总价7000万-1.8亿，49套当日售罄。虹口北外滩板块的弘安里入市48套，目前售出29套。
平心而论，两个成绩都很不错，但也暗含着风貌别墅分化的预期。
类似新天地板块这样“地段价值战胜一切”的极核地带，任何产品形态都能光速去化，而北外滩、西藏北路板块的价值，富豪们还要暗自掂量。
开辟新赛道的风貌别墅
内部别有洞天
当维持里弄空间的肌理及建筑密度成了必须，“逼仄”变成了风貌别墅们的原罪，不少人不由得替富豪们“委屈”起来。
但当下真的走入风貌别墅弘安里之中，就会发现其内部构造称得上别有洞天，入门后，精致的花园庭院颇具法式风情。
弘安里的1楼，中厨、西厨、餐厅、客厅、茶室、花园，是非常好的聚会休闲空间。
2楼主要是两个配置齐全的客卧套房。
3楼一整层是极为奢侈的独立主卧区，衣帽间、化妆间、双卫生间一应俱全。
作为半地下空间的夹层，属于主人可以随心配置的灵动空间。
同时还有质量极佳的泳池及会所，完善业主们的社交需求。
再往下的汽车库也让人眼前一亮。
虽然从旁观者看，“带着镣铐跳舞”的风貌别墅确实有些无法回避的限制与缺点，但核心竞争力还是有的，披着历史与文化外衣的全新住宅，在哪里都算是“少数派”。
在这个赛道，风貌别墅没有敌手，只需“内斗”。