工业厂房、工业用地过户税费计算方法及流程

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工业厂房、工业用地过户税费计算方法及流程

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工业厂房和工业用地的过户涉及复杂的税务计算和办理流程。本文将详细介绍出让方和受让方需要缴纳的各类税费，以及过户的具体限制条件和办理手续，帮助读者全面了解工业用地交易的相关规定。

一、工业厂房土地过户税费如何收取

出让方：

营业税：单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率缴纳营业税。
城市维护建设税和教育费附加：以上述营业税额为计税依据，分别按照5%（纳税人在县城、镇的）和3%的税率缴纳城市维护建设税和教育费附加。
土地增值税：以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率缴纳土地增值税。法定的扣除额包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用以及与转让房地产有关的税金等。

税率如下：

增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%
增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%
增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%
增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%

为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。当然，若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

企业所得税：按25%的税率缴纳企业所得税。
印花税：按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。

受让方：

城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据，按一定的税率（每个城市各不相同）按年缴纳。

印花税：按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
契税：土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率缴纳契税。

二、工业厂房土地过户的限制条件

超出两年未动工开发建设，未建有厂房的土地，不能直接办理转让过户手续，必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权；或足额收取闲置费后，再另行安排新工业项目。
超过出让合同约定开工时间又未超两年的，并且投资（扣除土地成本）未达到投资总额25%的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后，收回土地使用权。
凡享受政府用地优惠政策的工业用地已完成厂房建设（含投资超总额25%）的工业用地，必须按原享受的优惠地价标准上限，交足差额土地出让金，并变更或重新签订出让合同（使用权终止日期不变）后方可办理转让过户手续。
已办理金融抵押的工业用地不得转让。
按司法程序被法院查封的工业用地，未经人民法院裁定不得办理转让。
实际已将工业用地改作其他用途的不得直接办理转让，必须按违法用地处理，追缴土地出让金后方可办理转让或收回土地使用权。
共同共有土地使用权，未经其他共有人同意的，不得转让。
土地权属有争议的不得转让。
政府已列入收回土地使用权的，不得转让。

工业厂房交易有两种方式：一是直接过户，类似于购买房产；二是通过股权转让，即收购土地使用权人的公司，这样公司名下的房产自然归收购方所有。虽然这种方式可以省下一大笔过户税费，但存在法律风险，需要进行尽职调查并要求土地使用权人提供不可撤销的担保。

三、工业厂房土地过户的手续

交易双方提出转让、受让申请。交易当事人申请办理转让手续的同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。
审查。接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。
现场勘查。现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。
地价评估，并提供报告书。审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。
填写转让审批表。认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。
审批。审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。
交纳有关税费。
登记编号。审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。