乡村振兴战略下的农村自建房新机遇
乡村振兴战略下的农村自建房新机遇
随着乡村振兴战略的深入推进，农村自建房市场迎来了新的发展机遇。新规不仅为农民提供了更多的自主权和灵活性，还通过一系列扶持政策提升了农村居住环境的质量。在这样的背景下，农村自建房不仅成本相对较低，还能享受到更好的生活环境和资源配套。长远来看，这将吸引更多人选择在农村盖房，从而推动农村经济的发展和城乡一体化进程。
乡村振兴战略：农村发展的新引擎
乡村振兴战略是新时代推动农业农村现代化的重要举措。其核心内容包括产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效和生活富裕五个方面。这一战略的实施，旨在优化农村资源配置，保护生态环境，提升农民生活质量，实现城乡融合发展。
在乡村振兴的背景下，农村自建房市场展现出新的活力。一方面，政策的引导和规范为自建房提供了明确的建设标准和管理框架；另一方面，农村基础设施的不断完善和公共服务的提升，使得农村自建房的吸引力日益增强。
新规出台：农村自建房的规范化管理
为了更好地保障农民的住房权益，促进农村地区的可持续发展，相关部门出台了一系列新的农村自建房标准。这些标准涵盖了低层和非低层住宅的定义、层数与层高、外观、面积以及施工队伍等方面的要求。
根据新规，农村自建房分为低层住宅和非低层住宅。低层住宅需同时满足以下三个条件：层数不超过三层（不含三层）、建筑面积不超过350平方米、空间跨度不超过6米。任何一项指标超出上述范围，均被视为非低层住宅。这一标准旨在确保农村自建房的结构安全和合理利用土地资源。
在层数和层高方面，新规规定农村自建房的层数不得超过三层，一楼高度不应超过3.9米，二楼不应超过3.3米，两层总高不应超过7.2米。此外，二楼顶上的瓦屋面或楼梯的冲棚高度不应超过2.2米。这些标准有助于控制建筑高度，保障住宅的结构稳定性。
外观方面，低层住宅可选择政府提供的通用图纸，如果村民对图纸不满意，还可以委托有资质的公司进行修改。这一规定旨在提升农村住宅的整体美观度和协调性，增强村庄的整体风貌。
在面积标准上，新规对建房面积也做出了明确规定。目前，每户每人可建房的面积增至70平方米。这意味着，如果一家四口，则可以建280平方米的住宅。这一标准旨在合理利用土地资源，确保每户农民都能拥有适宜的住房面积。
施工队伍方面，农村自建房的施工队伍也需符合一定的资质要求。经过培训考核并取得农村工匠资质的工匠，以及一级建造师、二级建造师等，可以承接农村基层住宅的建设。对于三层以上、建筑面积超过350平方米的非低层住宅，则需要有劳务资质的施工企业来承建。这一规定旨在确保农村自建房的质量和施工安全。
创新模式：农村自建房的新机遇
在乡村振兴战略的推动下，农村自建房市场呈现出新的发展机遇。以浙江丽水为例，该市率先试点“微小宅地”出让模式，允许个人买地建房，为农村自建房市场注入了新的活力。
今年4月，浙江丽水率先试点“微小宅地”出让，个人可以买地建房，建成后可办房产证可出售。并且已拿出一块土地当做“试验田”面向公众开放，买家可以自己买地、自己设计、自己建房、自己入住、自己售卖。
这个模式一旦跑通和推广，意味着消费者可以绕过地产商，自建商品房。更大的意义是，这个试点相当于给出了一种市场上罕有的房地产供给，是在我国现行土地出让制度、房地产供需模式下进行的一次新尝试。
众所周知，房地产曾是拉动中国经济的重要引擎，亦是地方财政最重要的来源。而如今，这个被称为“周期之母”的行业，已经深度下行，新一轮何时起势尚未可知。
传统的地产商开发模式存在着高杠杆、高周转、高金融属性等顽疾，也给中国经济造成了一些不良的影响。而“个人拿地+自建商品房”的自建房模式，不仅会受到人们的喜爱，更可以成为优化地方财政收入来源的良药。
如今在各地乡村随处可见的自建房，也许有机会成为房地产业下一个周期的模式答案。
01 丽水模式
浙江丽水，又一次站在了经济改革的前沿阵地。
据财联社、澎湃新闻等报道，今年4月份，该市莲都区碧湖新城16亩低密地块拟出让，支持“定制化”方案，并已进行了意向征集。
不同以往，此次土地出让的对象并非地产开发商，而是面向大众。可以单个业主拿地，也可多人联合竞买，建成后分别认领房屋，办理各自产权证，每套房子产权独立。而且建成后，可以通过二手房转让方式出售给他人。
也就是说，在这个规则下可以有单个“土豪”一人拿地，也可以多人集资获取土地。而且建设方式由业主自主协定，可以选择保持原有的两户布局，也可将两户合并为一户，自行设计施工。
只要符合规划设计条件并通过审批，无论是户型设计、室内装修，还是房屋风格、庭院布局、景观和内部构造等等，都全凭业主自己喜好定制。
而且这块土地并非边角，而是距离丽水市政府仅约10公里车程，位置优越，所在的白桥区是碧湖新城的重要板块，也是“一脉三城”的重要联结区域。出让地块共16亩，容积率控制在0.7-0.8之间，明显是为了低密度住宅建设所设置。
丽水市试点地块，来源：“丽水人居”微信公号
目前，该地块还在意向征集中，出让时间未定。莲都区自然资源和规划分局将在浙江省自然资源智慧交易服务平台发布预申请信息，有意者可缴纳保证金进行提交预申请。
土地出让公告发布后，已提交预申请的业主可进行正式报名，成功后参与竞拍。更为关键的是，参与竞拍的业主无户籍限制，多业主联合没有数量上限，每亩起拍价在200万至300万元，竞拍成功后无须通过成立公司建房。
此前，开发商一直是我国住宅市场上的主导者，也是土地出让、房屋建设的总导演。但丽水的改革，将大面积的土地划分为微型宅地，大幅降低了投资门槛，使得个人可以参与到土地一级市场。同时，也扭转了过往只有开发商购买土地的游戏潜规则，允许个人或组团拿地。
这在以前都是不可想象的。
对比来看，个人集资买地建房会比从开发商手中买房价格低不少。8月31日，莲都国投旗下地产公司以3.248亿元的竞得同在莲都区白桥双创中心总用地面积82445平方米的土地，每平米不到4000元。
如果按每平米4000元计算，出让1.2亩（800㎡）的土地，共计320万。组团拿地，如果建设一栋12层的小高层，每层4户，共48户，每户均摊地价不到 7万元。按80%土地利用率，每户面积160平，加上各种建造成本，户均可能不到30万。
当前，碧湖房价不到8000元/㎡，购买一套160平米的房子（毛坯）需要近130万元，而个人集资拿地建房的成本只有其1/4（理论计算值，刨除各种税费）。
这也难怪，有网友直呼“这是让穷人也能联合建小高层。”
02 二元局面
房地产短期看政策、中期看经济、长期看人口。
“一户建”模式试点的展开，背后跟我国近二十年来人口大迁徙有着直接关联。
根据任泽平团队的研究，近十年来，随着城镇化率的不断提高，一二线等高能级城市常住人口持续流入，五六线城市则呈现出人口持续流出的情况。
2010年-2020年一线、二线城市常住人口年均增长率分别为2.4%、2.7%，而同期五、六线城市人口年均增长率为-0.4%、-0.8%。我国人口总体向一二线集中，五六线城市人口规模持续收缩。
而且，经济越是欠发达，产业空心化越严重，越是无法将人留下来。最典型的要属位于东北的资源型和工业城市，绥化、齐齐哈尔和通化三个城市的七普人口比六普均减少超过百万，是我国人口流出最多的三个城市。
“煤城”鹤岗因资源枯竭、人口不断流出，房价仅有3000多/平方米，吸引了不少大城市青年前往。
相比21世纪头十年，2010-2020年间，四线城市人口流出个数比例从45%增至57%、五线城市从71%增至83%、六线城市从69%增至86%。
农村方面，人口的流出一直在持续。新世纪以来，我国乡村人口数量从8亿锐减至5亿以下，预测2030年将下降至4亿，到2035年降至3.3 亿，占比降低至约1/4，到2040年将降至3亿，占比仅剩两成。
国务院发展研究中心旗下《中国发展观察》在调研中发现，山西吕梁、孝义下辖几个村落在冬天因取暖不便，只剩几户老人独守空村。有基层干部反映，“有的村一户人都没了， 村庄还在地图上”。
因人口大量流失，乡村大量土地空闲。人口虽然减少，但乡村房屋面积却在持续上升。第三次国土调查结果显示，村庄建设用地规模达3.29亿亩，是城市(包括建制镇)用地的2.12 倍，人均村庄用地高达417㎡。
这些数据都意味着，乡镇和低能级城市并不需要那么多高层住宅。
从目前的实际情况来看，继续吸引地产商投资建设高层住宅——尤其是在乡镇和低能级城市，已经变得相当困难。在这种情况下化整为零，向公众出让微型地块，不失为一副良药。
03 地产变革
在日本，一直有“富人住公寓，穷人住别墅”的说法。
所谓的“一户建”，即“一家一户、一人一室”，源于日本的
实用建议：农村自建房的实践经验
农村自建房不仅是一项重大工程，更是一个需要精心规划和实施的系统工程。根据小红书上的一些经验分享，以下几点建议值得参考：
一楼地砖选择耐脏的亮光砖。在农村，一楼通常不会换鞋，浅色或哑光砖虽然美观，但容易脏且难以清洁。建议选择灰色带纹路的亮面砖，既美观又易于打理。
楼梯和厨房要开大窗以增加采光。自建房的采光非常重要，客厅应装大玻璃窗，楼梯和厨房同样需要大窗户。楼梯的大窗可以改善空气流通，厨房的大窗则有助于排出油烟和水汽，保持室内环境的健康和舒适。
一楼预留卧室方便老人居住。虽然很多人喜欢在一楼设置茶室，但考虑到老人的居住需求，建议保留至少一间卧室。这样既能满足老人的生活需要，也为未来可能的居住需求做好准备。
庭院规划要留出地栽区域。在进行庭院硬化时，不要全部铺水泥，应提前规划好地栽区域。可以沿着围墙设置花池，既美观又便于打理，为庭院增添生机。
水电阶段要多预留插座。在装修时，要充分考虑未来家电的使用需求，多预留插座。随着科技的发展，各种小家电的使用越来越普遍，充足的插座可以避免日后使用接线板的麻烦。
创新案例：乡村振兴背景下的自建房典范
在乡村振兴的背景下，一些创新的自建房案例为农村住宅建设提供了新的思路。例如，有业主在设计时充分考虑了周边环境，通过设置三个院子将主体建筑围起来，形成独特的景观序列。前院用于隔绝外部嘈杂环境，私院连接卧室与客厅，景院则可用于户外休闲活动。这种设计不仅提升了居住品质，还为农村自建房注入了新的活力。
结语
乡村振兴战略为农村自建房带来了新的发展机遇。通过规范化管理和创新模式的探索，农村自建房不仅能满足农民的居住需求，还能促进农村经济的发展和城乡一体化进程。未来，随着相关政策的不断完善和创新实践的推进，农村自建房市场将迎来更加广阔的发展前景。