多层面看底层资产 消费类基础设施公募REITs评估要点
多层面看底层资产 消费类基础设施公募REITs评估要点
2023年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
底层资产类型
底层资产类型主要包括四大类：百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业。
根据首批申报拟发行的6单消费类基础设施公募REITs，其底层资产类型主要以城市级购物中心为主，分布在市级核心商圈或新兴商圈。底层资产通常历史经营和运行稳健，运营多年来现金流稳定性较高，有着持续稳定的高出租率、高增长的营业额、持续提升的客流与车流等。
消费类基础设施公募REITs底层资产类型统计
（摘自基金招募说明书）
消费类基础设施公募REITs评估要点
消费类基础设施公募REITs，评估重要参数主要包括运营收入、运营成本、资本性支出、折现率等。
1、运营收入
消费类基础设施公募REITs的运营收入一般包括租金收入、物业管理收入及其他收入等，其中租金收入为主。项目评估时，应收集并整理历史期以及基准日时点的租赁台账及租赁合同，关注项目各经营业态以及租约期、合同租金与市场租金差异、关联方租金等。
评估报告应对出租率、租金增长率、免租期、租金收缴率、长期增长率等重要参数假设进行披露。
2、运营成本
消费类基础设施公募REITs底层资产在运营中的支出一般包括物业管理及维修保养、公共能源费、税金及附加、行政管理费、市场营销费用、保险费等。
3、资本性支出
资本性支出主要包括主体工程及设备设施的大修、更换及改造。公募REITs项目基金管理人及原始权益人，通常会委托专业的工程尽调服务公司进行工程尽调工作，并出具项目工程尽调报告。评估机构可结合企业资本性支出改造计划以及项目工程尽调报告进行估算。
4、折现率
消费类基础设施公募REITs主要使用收益法估值，在资产估值过程中，折现率的选择及确定对资产估值的准确性至关重要。
评估服务关注事项
1、披露影响评估结果的重要参数假设，并进行合理性说明；
2、披露基础设施项目详细信息，包括基础设施区位状况、权益状况、实物状况及经营现状等，对影响评估结果有重大影响的事项应及时与基金管理人、原始权益人及产权人进行沟通，并与基金管理人、财务顾问、律所、审计、现金流预测机构等机构披露事项保持一致；
3、披露基础设施项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势等；对比分析区域内可比竞品以及其他消费类基础设施REITs市场或运营数据；
4、评估机构在基准估值的假设下，设定不同的运营净收益及长期增长率进行敏感性分析及压力测试。
本文原文来自腾讯新闻