动迁安置房避坑指南：如何降低购房风险？
动迁安置房避坑指南：如何降低购房风险？
动迁安置房因其价格优势受到不少购房者的青睐，但这类房产也存在诸多风险。本文将通过具体案例和政策分析，为您揭示动迁安置房购买过程中需要注意的关键问题，帮助您降低购房风险。
产权风险：产权办理时间不确定
动迁安置房的产权问题是最核心的风险点。在广西宾阳县的一起案例中，购房者韦某与卖家龚某签订了拆迁安置房买卖合同，并支付了4万元定金。合同约定龚某最迟应在2023年8月29日前取得房屋产权证，否则需退还定金并支付违约金8万元。
然而，约定时间到期后，该房屋仍未取得产权证书。韦某遂向法院提起诉讼，要求解除合同并支付违约金。法院审理认为，由于拆迁安置房的产权办理受政府政策影响，能否在约定时间内完成并不确定，因此驳回了韦某要求支付违约金的请求，仅支持返还定金及资金占用费。
这个案例说明，动迁安置房的产权办理时间存在较大不确定性，购房者在签订合同时应充分考虑这一风险因素。
政策风险：各地交易限制不同
动迁安置房的交易还受到各地政策的严格限制。根据《民法典》及相关政策规定，动迁安置房在取得房产证后，通常需要等待一定时间（通常是五年）才能上市交易。这一规定旨在防止投机炒房，确保房屋真正用于解决被拆迁人的居住问题。
不同地区对于动迁安置房的交易政策也有所不同。例如：
- A市：允许上市交易，但需持有满5年
- B市：严格限制买卖，仅用于安置
- C市：特定区域内可交易
因此，在购买动迁安置房前，务必详细了解当地的具体政策规定。
合同风险：口头承诺无效
在房屋买卖过程中，买卖双方的任何承诺都必须写入合同条款中才能发生法律效力。例如，在上海的一起案例中，买家徐某以326万元购买了一套动迁安置房，其中包含41万元的装修补偿款。合同中约定卖方承诺房屋无抵押、无借款、无违章。
然而，房屋交付后，徐某发现房屋存在违章搭建问题，且卖方未能按约定迁出所有户口。徐某遂向法院提起诉讼，要求卖方承担违约责任。法院审理认为，虽然卖方确实存在户口迁出的违约行为，但由于合同中并未对违章搭建作出明确约定，因此驳回了徐某要求赔偿违章拆除损失的请求。
这一案例说明，购房合同中必须明确所有关键条款，包括产权状况、交易条件、违约责任等，口头承诺在法律上是无效的。
其他风险：户口迁移与违章搭建
除了上述风险外，动迁安置房还可能存在其他潜在问题。例如，户口迁移问题。在前述上海案例中，卖方因疏忽未查清房屋户籍情况，导致未能按约定迁出所有户口，最终被判支付1000元违约金。
此外，违章搭建也是常见问题。由于动迁安置房的特殊性质，一些卖家可能会对房屋进行违规改造。如果这些改造未在合同中明确约定，一旦被相关部门认定为违章建筑并予以拆除，购房者将难以获得赔偿。
风险防范建议
充分了解房屋产权状况：在签订合同前，务必核实房屋的产权性质和限制条件，了解是否具备上市交易的资格。
关注当地政策规定：不同地区的交易政策不同，需要提前了解清楚，避免因政策限制导致交易失败。
签订详细合同：合同中应明确所有关键条款，包括产权状况、交易条件、违约责任等。口头承诺必须写入合同才具法律效力。
谨慎对待户口迁移问题：如果合同中约定了户口迁出条款，应确保卖方在约定时间内完成迁出，否则应承担违约责任。
注意违章搭建风险：在购房前应仔细检查房屋现状，对任何改造或搭建都要保持警惕，必要时应在合同中明确相关责任。
动迁安置房虽然价格诱人，但其背后隐藏的风险不容忽视。购房者在决定购买前，务必做好充分的调查和准备，必要时可咨询专业律师，以确保交易安全。